Eston: 10-30%-os csökkenés, öntudatos bérlők, rövid szerződések

10-30 százalékkal csökkentek a budapesti irodabérleti díjak az Eston adatai szerint. A tanácsadó cég elemzése szerint ezért – a kereslet csökkenése és a kínálat növekedése mellett – az akciós irodaházként elhíresült dél-budai projekt hírverésének is köszönhető.

A rent review, azaz a bérleti díj felülvizsgálatának fogalma hazánkban még kevésbé ismert, pedig szerte Európában alkalmazzák valamelyik formáját, az ingatlanpiac minden szegmensében, állítja legfrissebb elemzésében az Eston. Alkalmazása esetén a tulajdonos jogában áll a bérleti díj bizonyos időszakonkénti (általában 5 év) felülvizsgálata, a bérleti szerződés teljes időtartama alatt. Nyugat-Európai gyakorlatnak megfelelően javarészt 5 év eltelte után lép életbe ez a záradék, amely mind a bérlő, mind a tulajdonos érdekeit védi, azaz aktuális piaci információk alapján, egy harmadik fél (ingatlan-tanácsadó, szakértő) bevonásával egy új, racionális bérleti díj szintet határoz meg.

A rent review segítségével a tulajdonosok lépést tarthatnak a piaci bérleti díj szintekkel, és az ily módon korrigált bérleti díj mindig hűen tükrözi az eredeti szerződéskötés óta a piacon bekövetkezett változásokat. Ez a záradék szerződésenként eltérő, gyakran hosszan részletezett és bonyolult, amely hozzáértő szaktudás nélkül nehezen értelmezhető. Típusait tekintve lehet piaci bérleti díjhoz igazított, vagy fix összeggel növelt. A rent review ebben a válságos időszakban a bérbeadók számára jelenthetne rövidtávon különösen előnyös opciót, hiszen a jelenlegi piaci bérleti díjak a korábban megkötött bérleti szerződésekben foglaltaknál már jóval alacsonyabbak.

Az Eston értékelése szerint egy kevésbé sikeres, idén átadásra került új irodaház projekt nyíltan hirdetett, igen alacsony árajánlata nagy visszhangot keltett szakmai körökben az év első felében, mely hírverés a potenciális bérlőket sem kerülhette el. A folyamatosan piacra kerülő új kínálat és a visszaeső kereslet együttes hatása alatt álló díjakat mindezek hatására az öntudatos, minél olcsóbban bérelni kívánó bérlők igyekeztek a többi tulajdonosnál is lealkudni. Míg éveken keresztül átlagosan 12-14 €/m˛/hó között mozogtak az irodabérleti díjak, az elmúlt évben az Eston adatai szerint 10-30%-os csökkenés következett be a válság hatására. Ez 8.4-12.6 eurós sávnak felel meg (a szerk.).

Szerepcsere: felocsúdott bérbeadók.

Az elmúlt évek tendenciáját alapul véve a tulajdonosok a hosszú lejáratú bérleti szerződéseket helyezték előtérbe. A helyzet, azaz legfőképpen a bérbeadók hozzáállása azóta megváltozott. Míg az elmúlt években inkább a bérlők preferálták a bérleti szerződés lejárata előtti kilépést, vagy területcsökkentést, mostanra inkább a tulajdonosok igénylik a rövidebb időtartamra, többségében 1-3 évre szóló szerződéseket. A különös fordulat mögött meghúzódó tulajdonosi magatartásnak egyszerű a magyarázata: egyes bérbeadók már pozitívan vélekednek és a bérleti díjak növekedését vetítik elő, ami főként a 2011-re megcsappanó fejlesztési volumennel indokolható. Az emelkedést olyan egyéb külső tényezők is elősegíthetik, mint a fokozatosan helyreálló hazai és nemzetközi gazdasági környezet, ami további üzlettámogató központok Budapestre települését, ezáltal nagy, összefüggő területigények újbóli fellépését, a kereslet élénkülését eredményezhetik. Az Eston tanácsadói úgy vélik, az európai szintekhez viszonyított alacsony bérleti díjak és a válság által indukált, megváltozott piaci környezet Magyarországon is szükségszerűvé tenné egy, a rent review-hoz hasonló, vagy ezzel megegyező záradék beiktatását a bérleti szerződésekbe.

A nyugat-európai gyakorlatban már bevett rent review rendszer a bérlőket és bérbeadókat újra hosszú távú együttműködésre sarkallná, hiszen amennyiben nem kötnek ki hasonló opciót, a most alacsony bérleti díjon megkötött szerződések lejárata 3 év múlva lesz esedékes, és egy tulajdonos sem lesz hajlandó a várhatóan magasabb bérleti díjak mellett marasztalni a korábbi árszinteken bérlőt. Azok a bérlők pedig, akik néhány éve a még egészséges piacon, drágább bérleti díjak mellett kötöttek üzletet, ráébredhetnek, hogy a bérleti szerződésben egykor megállapított, mindeddig folyamatosan indexált bérleti díjak már a piaci tendenciával ellentétes irányban mozognak. A jó üzleti kapcsolatban tehát egyfajta “törés” következhet be a szerződés újratárgyalása, felbontása során, amelyet a záradék feltüntetésével előre ki lehetne védeni. Bevezetése azonban nem egyszerű, hiszen számos érv szólhat mind mellette, mind ellene. Az egyik ellenérv magából, a bérlet időtartamából fakad: a rent review-t előszeretettel alkalmazó Egyesült Királyságban egy bérleti szerződés átlagos időtartama nagyjából 10 év, szembeállítva a hazai, átlagban 4 éves periódussal. Egy 10 évre megkötendő szerződés során nyilván több kompromisszum merül fel, mint egy rövidebb időre szólónál, ugyanakkor a statisztika szerint a bérleti időtartamok átlagos hossza évről évre egyre rövidebb. A szigetországban már közel 10 éve tart a valaha intézményesültnek tekintett, átlagban 25 éves bérleti időszak csökkenése.

Mindezek mellett, Magyarországra vonatkoztatva az Eston elemzése szerint legfőképpen azt érdemes figyelembe venni, hogy a jelen kor vállalatainak mindennél fontosabb a rugalmasság, az igény szerinti bővülés, csökkenés, a feltételek konfliktusmentes változtatása, melyhez a jogi szabályozásnak is alkalmazkodnia kellene. A megfelelő feltételek megteremtésével és a piaci szereplők szoros együttműködésével példaértékű kezdeményezés jöhetne létre, ami a rent review bevezetésén és elterjesztésén túlmutatva nagyban elősegítené a szakma fejlődését. Az új irány alkalmazása bizonyos keretek között tarthatná a hektikus piaci mozgásokat, az átlátható piac víziója végre valósággá válhatna és a befektetők fejében egy letisztult, sallangoktól mentes összkép jelenne meg a magyar ingatlanpiac kifejezés hallatán.