Pénz 
Gál Erika , , , , ,

Olcsóbbak lehetnek a budapesti ingatlanok?

Csökkent a kereslet, miközben nőtt a kínálat a budapesti lakáspiacon június és szeptember között, ami jó hír azoknak, akik most tervezik a vásárlást, hiszen ez az együttállás általában az áremelkedés lassulását, esetleg némi árkorrekciót szokott eredményezni. Ráadásul a lakáshitelek kamatai is rekord mélységben vannak.
Érdekes trend bontakozik ki a statisztikák szerint, ugyanis a budapesti ingatlanok áremelkedése mintha kifulladóban volna. Persze ez várható volt, a piacot jelentős mértékben a befektetők fűtötték, akik jobb lehetőség híján az ingatlanvásárlást preferálták. Különösen Budapesten jelentett ez nagy árfelhajtó erőt, hiszen itt a Duna House ingatlanközvetítő saját statisztikái szerint idén augusztusban még tízből négy üzlet befektetési célból köttetett. Részben emiatt egekbe szöktek az árak: az V. kerületben 1 millió Ft feletti, a többi kerületben 600 ezer Ft – 800 ezer Ft közötti négyzetméterárakkal találkozhatunk. A túlárazottságra való MNB figyelmeztetés és az úgynevezett szuperállampapír (MÁP Plusz) megjelenése azonban fordított a helyzeten.

A szuperállampapír töri le az árakat?

Érthető, hiszen az 5 éves futamidejű Magyar Állampapír Plusz (MÁP Plusz) kamatozása lépcsőzetesen emelkedik, az induló kamatszint 3,5%, ami fél évre rá 4%-ra emelkedne. Ezt követően minden évben további 0,5%-kal növekszik a kamat, ami az utolsó évben eléri a 6%-ot, ami két év átlagában 4,95%-ot jelent, kamatadó-mentesen! Ráadásul ott van az inflációkövető Prémium Magyar Állampapír, aminél az inflációs felár a 3 éves kötvény esetében 1,4%, míg az 5 évesnél 1,7%. A két kötvény összehasonlításáról egy korábbi cikkünkben írunk részletesen.

A szuperállampapír ráadásul minimális árfolyamveszteséggel adható el lejárat előtt, így ha szükséges, a lekötött forrás kis költséggel és gyorsan felszabadítható, ami az ingatlanokról nem mondható el.

Szétszakadó budapesti ingatlanpiac

A friss adatok szerint azonban a budapesti ingatlanpiac erősen szétszakadt. Mert a 20 és 30 millió Ft közötti kategóriában a kereslet mintegy felével lett alacsonyabb az egy évvel korábbihoz képest! Ez csak részben magyarázható a kínálat 25%-os visszaesésével. Ráadásul a 30-40 millió forintos lakásoknál 17 százalékos, a 40-50 millió forintos ingatlanoknál 10 százalékos keresletcsökkenés volt.

 

A drágább lakások iránt ugyanakkor nőtt az érdeklődés: a 70-80 millió forintosoknál 6 százalékkal, a 80-90 millió forintosoknál pedig 16 százalékkal. Erősíti a drága ingatlanok piacát, hogy a bankok kifejezetten szeretik a magas jövedelmű, nagy hitelösszeget igénylő ügyfeleket, így nekik számos plusz kedvezményt kínálnak ami miatt még alacsonyabbak lehetnek a finanszírozási költségek.

Itt jövedelemként cégből kivett osztalékkal, ingatlan bérbeadásból származó jövedelemmel, befektetések hozamaival is gyakran találkozni, amelyeket azonban a bankok nem egyformán fogadnak el.
A drágább ingatlanok iránti megnövekedett kereslet ugyanakkor a tranzakciószámot nem dobja meg jelentősen, ugyanis ezek volumene lényegesen kisebb, mint az olcsóbb kategóriáké. Ezt támasztja alá az is, hogy a Duna House becslése szerint idén az első 8 hónapban 102 ezer adásvétel történt, ami 3%-kal alacsonyabb az egy évvel korábbinál, ám a 2016-os és a 2017-es tranzakciószámot még ez is meghaladja.

Már eladnak a befektetők

A befektetők visszaszorulása a budapesti belvárosi ingatlanpiacot érinti legérzékenyebben, hiszen a legtöbben itt vásároltak jól kiadható, nagy alapterületű lakásokat. A Balla ingatlan tapasztalatai szerint ma már nem működik az a stratégia – ami még akár fél évvel ezelőtt is bevált -, hogy „hirdessük meg az ingatlant jó drágán, hátha elviszik annyiért is”.

Most az ilyen túlárazott lakások iránt egyszerűen nincs érdeklődés, így előfordult, hogy egy lakást 220 millió Ft-ért kezdtek el hirdetni, ám az értékbecslést követően már 159 millió Ft-nál tart az ára. Ennek ellenére az átlagos négyzetméterárak még mindig 1 millió Ft körül vannak a belvárosban, ám innen növekedésre már kevés tér mutatkozik. Emiatt pedig a befektetők közül mind többen realizálhatják az elért hozamot, hiszen – a jövőbeli drágulás nélkül – a bérbeadással elérhető nyereség már nem feltétlenül vonzó.
Nem csak a Budapest belvárosi ingatlanpiacon érezni a keresleti piac végét, ugyanis a kínálat és a kereslet sokszor más kerületekben sem találkozik. A Balla ingatlan szerint Csepelen például sokan keresik az újépítésű ikerházakat, ám 35 millió forint körüli áron, miközben az eladók 40-45 millió forintért hirdetik ezeket.

Az aktuálisan elérhető állami támogatások

Egy esetleges kínálati piac természetesen a vevők számára előnyös, akik a stagnáló vagy csökkenő árakon kívül az alacsony hitelkamatokból és az állami támogatásokból egyaránt profitálhatnak.

Nézzük végül a támogatások széles tárházát:



Topsztori