Lemondások nélkül lehet akár milliókat spórolni egy okos lakáshitel kiváltással

Egy jól átgondolt lakáshitel kiváltással jelentősen csökkenthetjük rendszeres kiadásainkat, mégpedig úgy, hogy emiatt nem kell lemondanunk semmiről. Ráadásul, ha az így megszerezett rendszeres megtakarítást okosan fialtatjuk, akkor a pénzügyi előny még nagyobb lehet.

A lakáshitel árát – vagyis azt, hogy végül menyivel kell a felvett összegnél többet visszafizetnünk –leginkább az befolyásolja, hogy maguk a bankok milyen kamattal jutnak pénzhez, ezért hiteleik kamatát mindig valamilyen referenciamutatóhoz képest határozzák meg.

A változó kamatú piaci hiteleknél a referenciakamat többnyire a 3, 6 vagy 12 havi BUBOR (Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb), míg a hosszú kamatperiódusú hitelek esetében az 5-15 éves BIRS (Budapest Interest Rate Swap) referenciamutató a mérvadó. Erre jön rá az adott bank által meghatározott kamatfelár és egyéb díjak, így kapjuk meg a kölcsönök teljes költségét.

Az előbbiekből már jól látszik, hogy a bankok valójában a kamatfelárban tudnak egymással versenyezni, hiszen önköltségi ár alatt nem adhatnak hitelt, mert akkor veszteséget termelnének.

Lehet, hogy drágulni fognak a lakáshitelek

Az már világos, hogy a hitelek ára leginkább a referenciaként használt BUBOR és BIRS változásától függ, ezek pedig számos külső tényezőnek vannak kiszolgáltatva, többek között a forintárfolyamnak és a jegybanki alapkamatnak. Mondhatod persze, hogy ezeket előre nehéz kiszámítani, és ebben teljesen igazad is van.

Viszont azt megnézheted, hogy ha most vennéd fel a korábbi lakáshiteled, akkor vajon olcsóban vagy drágábban kapnád azt meg? Ha olcsóbban, akkor a hiteled lecserélése mindenképp alacsonyabb havi törlesztőket jelent majd számodra! Mivel egy lakáshitel jellemzően 10-20 éves futamidejű, egy akár 10 ezer forint körüli havi megtakarítás is milliókkal csökkentheti a teljes visszafizetendő összeget, feltéve persze, hogy elég hosszú idő van hátra a szerződésből.

Egy pár éve felvett lakáshitelt is megéri kiváltani?

Fontos, hogy minél hosszabb futamidő van hátra a hitelből, annál nagyobb az elérhető nyereség a hitelkiváltással, ezért akár egy két-három évvel ezelőtt felvett lakáshitelnél is érdemes elvégezni az ellenőrzést.

Például 2016. decemberben egy 15 millió Ft-os – 15 éves futamidejű és 10 éves kamatperiódusú – lakáshitel havi törlesztője a Lakáshitel Kalkulátor  szerint a legjobb esetben is 124 080 Ft volt, amihez 5,86%-os THM (teljes hiteldíj mutató) érték tartozott. (A THM a kamaton felül a hitel legtöbb járulékos költségét tartalmazza, például a folyósítási díjat, az értékbecslés díját és a földhivatali költségeket.)

Tegyük fel, hogy most kiváltanád ezt a hitelt úgy, hogy a futamidő ne tolódjon ki tovább. Ehhez 12 évre kell felvenned 12 926 582 Ft lakáshitelt. Azért ennyit, mert a korábbi hitel fennálló tőketartozása éppen ennyi jelenleg. Egy ilyen lakáshitelnek a legkedvezőbb esetben – ugyancsak 10 éves kamatperiódus mellett – 109 571 Ft a havi törlesztője, vagyis a kiváltást követően 14 509 Ft-tal csökken a havi fizetnivalód.

Ez azt jelenti, hogy 15 éves távlatban a kiváltás után 19 722 754 Ft lesz a teljes visszafizetés, ami 2 628 453 Ft-tal kevesebb az eredetinél. (Ebben benne van természetesen a régi hitel 36 havi hiteltörlesztője is.)

Mekkora költsége van a hitelkiváltásnak?

Az elérhető pénzügyi előnyt csökkentik a kiváltás költségei, különösen a végtörlesztési díj, ami általában a tőketartozás 1-2%-a. (Ha szerencséd van, akkor a bankod meghatározott egy maximális plafont, ami 60-100 ezer Ft is lehet.) Amennyiben mi 2%-kal kalkulálunk, ráadásul felső plafont sem feltételezünk – vagyis a lehető legrosszabb forgatókönyvvel számolunk -, akkor is 260 ezer Ft-os végtörlesztési díjat kapunk, amit ha levonunk az elérhető megtakarításból, még mindig bőven megéri a dolog. Az új lakáshitelnek is vannak természetesen költségei, például ismét lesz értékbecslési, közjegyzői és földhivatali bejegyzési díj, ám ezekkel a példánkban számoltunk, vagyis benne vannak a teljes visszafizetendő összegben.

Hitelkiváltás tipp:

Ha egy vagy több lakáskasszád van, amelyeket a hiteledbe szeretnél beforgatni, akkor sem probléma a hitelkiváltás, hiszen ha fogyasztóbarát lakáshitellel váltod ki a régi kölcsönöd, akkor az LTP-ből történő elő- vagy végtörlesztés díjmentes lesz.