Itt és most derül ki, mi épülhet és hogyan

Mi vonzza a régióba – és Magyarországra – a világ minden tájáról érkező befektetőket, akik iszonyatos tőkemennyiséget kívánnak befektetni? Milyen piacok, milyen termékek és milyen kockázatok várják őket? Többek között ezekre a kérdésekre keresték a választ a meghívott előadók a Portfolio tizedik alkalommal megrendezett, rekordlétszámú Property Investment Forum konferenciáján.

Magyarország és Románia a nagy nyertesek

Michael Atwell, a CBRE közép-európai tőkepiaci vezetője az európai és régiós befektetési piac alakulásáról beszélt a konferencia nyitóelőadásában. Elmondta, hogy hatalmas tőke keresi a legjobb befektetéseket szerte a világban, így Közép-Európában is, azonban bár az európai befektetési volumen folyamatosan nőtt az elmúlt években, a régió részesedése jelentősen ingadozott, a rátát nagy tranzakciók mozgatták. A befektetők számára Európában az Egyesült Királyság, Németország, Spanyolország és Lengyelország a négy legnépszerűbb célpont. Spanyolország felkerülése a listára, mint a válság által egyik leginkább sújtott ország, nagy meglepetést okozott. A régióban 2013-hoz képest a Magyarország és Románia iránti érdeklődés nőtt a legnagyobb mértékben, míg Oroszország és Lengyelország vonzereje jelentősen csökkent. Az igazsághoz azonban hozzátartozik, hogy Magyarország rendkívül alacsony bázisról indult.

Eszközök tekintetében a befektetők továbbra is elsősorban prémium ingatlanokat keresnek, de tavalyhoz képest jelentősen nőtt a másodrangú és opportunista befektetések részaránya. Szektorok tekintetében az irodapiaci és ipari ingatlanbefektetési volumen nőtt, míg a kiskereskedelmi szegmens által vonzott tőke mértéke jelentősen csökkent tavalyhoz képest. Befektetői összetétel szempontjából pedig elmondható, hogy az idén 2013-hoz képest csökkent az európai és nőtt az amerikai befektetők szerepe.

Michael Atwell annak kapcsán, hogy miért érdemes a régióba fektetni, kiemelte a piac méretét, a makroökonómiai tényezőket, a várható pozitív növekedést, valamint a szektorok és országok változatosságát. Listáján szintén szerepelt az átláthatóság és fix intézményrendszer – bár az elmúlt években több országban jelentős fejlődés zajlott le ezen a téren, a legtöbbek szerint vélhetően a KKE régió továbbra sem erről híres. A szakértő óvatosságra int és fontosnak tartja a befektetők számára a bérlői piacok ismeretét, külön kiemelte a varsói irodapiac kihasználatlansági rátájának növekedését. Véleménye szerint a fellendülés 2015-ben biztosan folytatódni fog, 2016-ra azonban csak óvatosabb előrejelzéseket lehet adni. A hozamok csökkenése – ha mérsékelten is – de várhatóan szintén folytatódni fog.

A politikai helyzet még mindig visszatartó erő

Az első panelbeszélgetés KKE és Magyarország – Versenyfutás a milliárdokért címen boncolgatta a régiós befektetések vonzerejét. A beszélgetést Michael Edwards MRICS, a Cushman & Wakefield közép-európai értékelési tanácsadási szolgáltatások vezetője moderálta.

A közönség szavazhatott arról, hogy mi az első számú probléma, amivel Magyarországon a befektetők szembesülnek. Bár hat választehetőség volt, a válaszadók döntő többsége, 68%-a a politikát emelte ki, mint az első számú akadályt. A beszélgetés során Del Chandler, a BNP Paribas Real Estate tőkepiaci ügyvezető igazgatója ki is emelte, hogy Kelet-Közép-Európában politikai tényezők gyakran hátráltatják a piac fejlődését, valamint azt, hogy Románia próbál átláthatóbbá válni, ami növeli vonzerejét.

Adrian Karczewicz, a Skanska tranzakciós igazgatója szerint a régióban a tőke nagy része még mindig a core piacokat és termékeket célozza. Ez különösen igaz a német, osztrák és brit befektetőkre, akik szinte kizárólag Lengyel- és Csehországban nézelődnek. Meglátása szerint a Magyarországon és Romániában megjelenő befektetők összetétele rendkívül vegyes (a görög befektetőket emelte ki) és egyre jelentősebb a helyi tőke szerepe. Pozitív fejleménynek tekinthető, hogy mindenhol a belföldi befektetők aktivizálódását látja.

Mikor térnek vissza a német befektetők?

Marco Kohla MRICS, az Immofinanz Group tranzakciós igazgatójának véleménye szerint a magyar és román piacokon hiányzik az intézményi tőke, a németek azonban elkezdtek nézelődni és várhatóan 1-2 év múlva vásárolni is fognak ezekben az országokban. Elmondta azt is, hogy szerinte az osztrákok jobban ismerek a magyar viszonyokat, mint a német vagy angolszász befektetők, így vélhetően bátrabban térnek vissza majd a piacra.

Noah M. Steinberg FRICS, a WING elnök-vezérigazgatója szintén pozitív látja a hazai piac jövőjét. Úgy véli, egyre több befektető érkezik, illetve tér vissza Magyarországra, akik minden szektor iránt egyaránt érdeklődnek. A magyar ingatlanpiac fundamentumait vizsgálva mindenhol javulást lát és kedvező folyamatként kiemelte a gépgyártási kapacitás elmúlt években látott növekedését, ami az ingatlanszektor számára is kedvező.

Peter Tatzl MRICS, a CA Immo régiós befektetési vezetője szerint is eljött az idő, hogy a befektetők szétnézzenek a régióban. Az ipari ingatlanpiac vonatkozásában elmondta, hogy a befektetők gyorsan és hatékonyan akarják felépíteni a portfóliójukat, a logisztikai piacon ezért népszerűbbek a nagyobb ipari parkok, illetve a több ingatlant tartalmazó csomagok.

Lendületben a hazai befektetők

2014-ben a hazai befektetési piac legaktívabb szereplői voltak az ingatlanalapok. Az ennek hátterében meghúzódó okokról, illetve a hazai befektetők jövőbeni szerepvállalásáról beszélgetett Biró Gergely, a, Diófa Alapkezelő vezérigazgatója, Csobádi Ákos, a Raiffeisen Bank Zrt. projektfinanszírozási főosztályvezetője, Furulyás Ferenc MRICS, a JLL, budapesti ügyvezető igazgatója, Pázmány Balázs, az Erste Alapkezelő Zrt igazgatóságának elnöke és Tóth Balázs, az OTP Ingatlan Alapkezelő vezérigazgatója.

A szakemberek összességében optimistán tekintenek a jövőbe a magyar ingatlanpiac sorsát illetően. Csobádi Ákos ugyanakkor kitért rá, hogy ez a pozitivitás nem határtalan, véleménye szerintmég mindig akadnak olyan problémák a hazai ingatlanpiacon, melyek később kiütközhetnek. Furulyás Ferenc elmondta, hogy a jelenlegi rekordnak számító növekedés feletti öröm közben sem szabad elfelejteni, hogy nagyon mélyről indulunk, ahonnan a kisebb növekedés is nagy ugrásnak számít. A piac szintén optimistán tekint a jövőbe, a pozitív hangulatot jól mutatja, hogy a konferencián jelenlévő szakemberek 72 százaléka szerint a 2015-ös év még jobb lehet, mint az idei a hazai ingatlanpiacon.

Az elmúlt időszakban a befektetések terén kimagasló aktivitást mutattak a hazai ingatlanalapok. Az alacsony kamatkörnyezetben sok kisbefektető helyezte pénzét ezen alapokba. Nagy kérdés lehet, hogy ha ez az alacsony kamatkörnyezet megszűnne, az hogyan befolyásolná az ingatlanalapok tevékenységét. Pázmány Balázs elmondta, hogy egy jó alappal jelenlegi 8-9 százalékos hozam érhető el, így a kamatszintnek nagyon jelentős emelkednie kellene, ahhoz, hogy befolyásolja az alap iránti érdeklődést. Bíró Gergely beszámolt róla, hogy alapjuk esetében 40-50 százalékos ingatlan feltöltést tűztek ki célul, ezért az egyéb likvidebb eszközöknek köszönhetően a kamat emelkedés mellett az ingatlanalap hozamai is emelkednének. Véleménye szerint, a hazai ingatlanalapok tanultak a 2008-as válságból, komoly stratégiákkal rendelkeznek a lehetséges változások esetére.

A hazai szereplők mellett jelen vannak természetesen nemzetközi érdeklődők is, ugyanakkor a hagyományos vásárlók, a német alapok és nyugati intézményi befektetők továbbra sem aktívak Magyarországon. Tóth Balázs beszélt arról, hogy bár a piaci indikátorok alapján az előbbieknek vissza kellene térniük, egyéb tényezők akadályozzák az ismételt megjelenésüket. Ezek elsősorban a megjósolható jövő és a transzparencia hiányában keresendők.

Pázmány Balázs, a külföldi befektetőkkel kapcsolatban kitért rá, hogy bár a korábbi irányokból kevésbé érkezik nemzetközi tőke hazánkba, a nyugat-európai, amerikai befektetők helyett jelenleg megjelentek más, például kínai befektetők. Kitért arra is, hogy a jelenlegi környezet kimondottan kedvez a hazai szereplők számára, a nyugati befektetők eltűnésével olyan magas minőségű, prémium ingatlanokat is meg tudnak vásárolni, melyre korábban nem nyílt lehetőség. Szintén a hazai szereplőket hozta kedvezőbb helyzetbe az adó és illetékszabályok változása, ami megszűntette a hazai ingatlanalapok korábbi versenyhátrányát.

A jövőre vonatkozóan a panelbeszélgetés részvevői hozamcsökkenésre számítanak, amelynek eredményeként a válság előtti befektetők ismét a piacra lépés mellett dönthetnek. Egyedül a kiskereskedelmi piacon kérdéses a hozamok alakulása, melyet jelentősen megviselhetnek a nemrégiben elfogadott, illetve a jövőre vonatkozóan tervezett jogszabályváltozások. Az ingatlanpiac szempontjából ezek közvetlenül nem éreztetik hatásukat, de tovább erősítik a szabályozási kockázatot, s hátráltathatják a külföldiek piacra lépést.

Napenergia a kertben

A konferencia második szekciójában először három előadást hallgathattak meg a résztvevők. Simon Róbert, az E.ON Energiakereskedelmi Kft. nemzetközi ügyfelek értékesítési menedzsere Ingatlan-értéknövelés napelem-beruházással című előadásával indította a szekciót. Elsőként emlékeztetett, hogy Magyarország jelentős vállalásokat tett a megújuló energiák felhasználási arányának növelésére vonatkozóan, bár európai szinten így is a sereghajtók közé tartozunk.

Simon Róbert kiemelte, hogy a háztartási méretű kiserőművekkel (HMKE) egy egyszerűsített csatlakozási pontot lehet létrehozni, magánszemélyként így termelőként és nem csak fogyasztóként van lehetőség belépni a piacra. Ezek az erőművek most is jelen vannak Magyarországon, 97%-uk napenergiát használ. 2013 végén 30 MW beépített kapacitással rendelkezett az ország, ez 2600 HMKE-t jelent, ami bár soknak hangzik, de más európai országokhoz képest eltörpül ez a mennyiség. Egy ilyen beruházás támogatás nélkül 8-16 év alatt térül meg, 85%-os támogatással azonban már 1,5-2 éves időtávon profitálni lehet egy HMKE kiépítéséből.

Rosszabbul építünk, mint 100 éve?

Pintyőke Marcell, a KÉSZ Holding marketing és kommunikációs igazgatója Építőipar mint gazdasági húzóágazat? című előadásában emlékeztetett arra, hogy a válság Európa-szerte mindenhol törést okozott az építőipar fejlődésében, csak a kiváltó ok különbözött. Itthon 2013-ban az építőipar megindulást az uniós források hozták meg, azonban itt is igaz, hogy “alulról könnyű kicsiket lépkedni felfelé”. 2014-ben a szakértő szerint egy lassú, bizonytalan növekedést érhetünk el. Úgy látja,jelenleg Magyarországon az építőipart csak óvatosan lehet húzóágazatnak nevezni: önmagában 4%-kal járul hozzá Magyarország éves GDP-jéhez, a másodlagos és harmadlagos iparágakon keresztül azonban ennél jóval nagyobb a szerepe.

Pintyőke Marcell az innovációról is beszélt az építőiparban. Úgy véli, nem tud olyan ütemben fejlődni a technológia, hogy megfeleljen az üzleti, illetve a szabályozói igényeknek. Sok példát hozott fel arra, hogy a XX. században több világhírű épület gyorsabban lett kész, mint ma amennyi ideig ma egy egyszerű felújítás tartana.

Budapesti olimpia: a tettek mezejére kell lépni

A magyarországi sportberuházásokról és stadionlázról beszélgetett Alastair Graham, a KPMG Sporttanácsadó csoportjának igazgatójának moderálásával Johnny Dunford MRICS, az RICS Nemzetközi Kereskedelmi Igazgatója, Dr. Gudra Tamás, a Magyar Labdarúgó Szövetség gazdasági igazgatója, Pintyőke Marcell, a KÉSZ Holding marketing és kommunikációs igazgatója, és Szalay-Berzeviczy Attila, a BOM a Magyar Sportért Alapítvány kuratóriumának elnöke.

Dr. Gudra Tamás beszélt arról, hogy 2010-től új lendületet kaptak Magyarországon a sportfejlesztések, elindultak az elmúlt 20 -25 évben elmaradt beruházások. A korábbi elmaradások miatt egyfajta pótlásra van szükség, ami jelentősen megnövelte a hirtelen szükséges források nagyságát. A Magyar Labdarúgó Szövetség célja, hogy a 32 NBI-es csapat stadionjai megújuljanak, vagy újak épüljenek fel. A munka 2016-2017-re készülhet el. De az előbbiek mellett 8-900 amatőr pálya építése is a célok között szerepelt a tömegsport erősítése érdekében. Az NBI-es stadionok esetében, 400-1500 milliós fejlesztés szükséges a megfelelő minőségű felújításhoz, míg az új stadionok egyenként 8-9 milliárd forintos összegből valósulhatnak meg. Fontos azonban, hogy a foci színvonalának javulnia kell, addig ugyanis nem lesz nagy áttörés a nézőszámokat illetően.

Pintyőke Marcell beszélt arról, hogy a stadion építése, tervezése, a városi koncepcióba illesztése nagyon komoly feladat. Nagyon nagy munka húzódik meg mögötte, sokszor az előkészítés hosszabb ideig tart, mint maga a kivitelezés. Véleménye szerint az azonban biztos, hogy a stadionépítés meghatározó befolyásolója eleme a hazai építőiparnak, akár indokolt a létesítmények felépítése, akár nem. A jövőre nézve ugyanakkor nagyon fontos feladat, hogy ezeknek megtalálják a megfelelő kihasználási lehetőségeket.

A szakemberek Budapest és az olimpia kapcsán is beszélgettek. Johnny Dunford elmondta, hogy olimpia sikerességéhez nagyon körültekintően kell megtervezni az ingatlanfejlesztéseket. Az olimpia helyszínéül szolgáló London kapcsán beszélt arról, hogy nagyon sok létesítményt úgy építettek meg, hogy eleve gondoltak a jövőre. Ezek szétszedhetőek és újrahasznosíthatóak voltak, vagy nagyságukat később csökkenteni lehetett.

Szalay-Berzeviczy Attila a Budapest olimpia rendezésével kapcsolatban arról beszélt, hogy ez egyelőre egy olyan álom, amit még csak kevesen hisznek el. A jelenlegi sportfejlesztéseket azonban mind egy jövőbeni olimpia rendezés irányába mutathatnak, bár sok kérdőjelet is felvetnek. A nemzeti stadion nagy hibája például, hogy bár a 2020-as EB négy meccsét ott tarják majd, a futópálya hiánya miatt alkalmatlan lesz atlétikai versenyekre, a 60 ezres nézőszáma ellenére így a nyitórendezvény lebonyolítására is. Még egy ekkora stadion felépítésére forrást találni ugyanakkor nehéz lehet.

Szintén beszélt arról, hogy fontos lehet, hogy hol lesz az első olimpia Közép-Kelet-Európában. De véleménye szerint, ahhoz hogy Budapest lehessen az, a tettek mezejére kell lépni. Konszenzusra van szükség, illetve megfelelő ingatlanfejlesztési tervre. Mivel Magyarország az EU tagja, az olimpia rendezéshez szükséges létesítmények fejlesztését az Európai Uniós források is segíthetik.

Általános trend, hogy az olimpiák rendezése az évek során egyre nagyobb és nagyobb volumenűvé vált, mely hatalmas összeget emészt fel, s így a kisebb, közepes méretű városok inkább távol maradnak tőle. A múltban több visszalépés is történt ennek köszönhetően. Jelenleg azonban van törekvés arra nemzetközi szinten, hogy ezek kisebb megterhelést jelentsenek majd a városok számára és egyszerűsítsék az olimpiarendezést.

Beindult a lakáspiac

Lassú emelkedés figyelhető meg a hazai lakáspiacon. Bár országos átlagban 2 százalékos a növekedés, ez azonban régiónként, városonként és városrészenként is jelentős eltéréseket mutat. A növekedést jellemzően Sopron, Kecskemét, Győr és természetesen Budapest néhány kerülete (ilyen például a belváros) viszi a hátán, míg továbbra is vannak leszakadó területek. Még óvatos emelkedés sem jellemzi ugyanakkor az új építésű lakások piacát. “Az új építésű lakások iránt a kereslet egyelőre igen csekély, ráadásul ilyen mértékű áfakulcs mellett jelenleg nem is lehet profitábilisan fejleszteni. Ehhez a tranzakciószámok és az árak emelkedésére, és természetesen a hitelkihelyezések növekedésére lenne szükség” – mondta Kiss Gábor, a Metrodom ügyvezető igazgatója.

“A hitelundor jelenleg áthatja a piacot” – tette hozzá Ambrus Tamás, a Duna House országos értékesítési vezetője. Véleménye szerint azonban rengeteg a beragadt tranzakció, amelyeknek – összhangban a hitelkamatok csökkenésével – előbb utóbb pozitív irányba mozdíthatják a szektort. Arról nem is beszélve, hogy Tokodi Gábor, az FHB Bank vezérigazgató-helyettese szerint a jövő év őszére az adósmentő csomag várhatóan lezárul, ez pedig piaci alapon tisztíthatja a banki portfóliókat is. A adósmentés kapcsán Csillag Tamás, a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. vezérigazgatója hozzáfűzte, hogy jelenleg 13-14 ezer ingatlant vásároltak meg, amely tranzakciók esetében nyilvánvaló, hogy mind a hitelezőknek, mind az adósoknak jó megoldás. A vezérigazgatónak – bár a visszajelzések pozitívak – nincsenek információi azonban arról, hogy várható-e a program esetleges kibővítése. Kiemelte: mindenképp szükség lenne egy fenntartható szociális/állami bérlakás programra is. Tokodi Gábor az albérleti piac kapcsán hozzáfűzte: “Amennyiben tovább csökkennek a hitelkamatok – ez a jó ügyfeleknél vélhetően így is lesz -, akkor a lakásvásárlás, finanszírozási szempontból megelőzheti a bérletet. Ez pedig mindenképpen ösztönzően hathat az éledező lakáspiacra is.”

Az FM-PM kihívásairól

A Facility Management és Property Management kapcsolatáról, illetve az előttük álló kihívásokról, beszélgetett Csukás Csongor MRICS, a BNP Paribas Real Estate, nemzetközi PM igazgatója, Décsi Gábor MRICS, a DOME Facility Services Group ügyvezető igazgatója, Honi Katalin MRICS, a STRABAG Property and Facility Services PM üzletág igazgatója, Schmidt András, a Skanska Magyarország létesítménygazdálkodási és fenntarthatósági vezetője, Szebenyi Miklós, Head of FM and Retail Property Management, a JLL FM és Kiskereskedelmi ingatlan részlegének vezetője, Szijártó Péter MRICS, a, B&V Group vezérigazgatója. A szakemberek nagy egyetértésben beszéltek kezdetben arról, hogy az FM és PM tevékenység valójában ugyanannak a szolgáltatási láncnak a része, így nagyon fontos a megfelelő együtt működés. Annak tekintetében azonban, hogy mely feladatok tartoznak a különböző tevékenységi területekhez már kissé különböző álláspontokat képviseltek, illetve azt is különbözőképpen látták, hogy az esetleges hibákat kinek, s hogyan kell orvosolnia.

Az e-kereskedelem hatásai a retail és a logisztikai piacra

Az online értékesítési csatornák térhódítása egyértelmű hatást gyakorol az ingatlanpiacra. A hotelpiacon – ahol ma már a foglalások jelentős része online történik – például a lokáció mellett az online megjelenés is egyre inkább fontos. “Aki nem fejleszt, elbukik” – foglalta össze Török Ágoston, a Mellow Mood Froup értékesítési igazgatója. De kiemelt jelentőséggel bír az online értékesítési csatornák népszerűsége a kereskedelmi ingatlanok piacán is. Bár iparágak szerint ez változó lehet, de egyértelműen kimutatható a boltok karakterváltozása. “Kutatások bizonyítják, hogy ma a költséghatékony optimum eléréséhez nem feltétlenül van szükség elképesztő boltméretekre. Csak e-kereskedelmet folytatni bolthálózat nélkül azonban lehetetlen” – vallja Starcz Ákos. A Libri-Shopline Nyrt. vezérigazgatója szerint a jövőben kiemelt jelentőséggel bír majd, hogy a kereskedők milyen másodlagos ajánlatokkal növelik majd a kosárértéket az offline terepen. A boltok méretének világszintű csökkenését Csörgő Anita is elismerte. A CBRE kereskedelmi üzletágvezetője azonban hozzátette, hogy a divatüzletekre ez a trend azonban nem feltétlenül jellemző.

Végre vannak fejlesztések

A válság nem múlt el nyomtalanul a hazai ingatlanpiacon, a jelenlegi helyzet sok szempontból a 90-es éveket idézi, kivételt talán csak az irodapiac képvisel. A helyszínválasztások, illetve a projektek nagysága egyaránt a 20-25 évvel ezelőtti állapotokat mutatja, bár azóta változtak a bérlői igények, illetve a technológiák is. Az új fejlesztési lehetőségekről és irányokról Czifra Balázs MRICS, a DTZ ügyvezető igazgatója, Hatvani Dániel, a CIB Bank strukturált finanszírozási vezetője, Pados Gergely, a Cushman & Wakefield ügyvezető igazgatója, Rábai György MRICS, a BDO Magyarország Hotel és Ingatlan Szolgáltató Kft. Partnere, ügyvezető igazgatója és Sarlós Nóra MRICS, az American Appraisal üzletfejlesztési igazgatója beszélgetett. A beszélgetés keretében elhangzott, hogy a jövő nem pusztán csak az új fejlesztésekről szólhat, hanem a korábbi projektek újragombolása is komoly szerepet kaphat.