Egyre dominánsabb a szerepe a sale-and-leaseback konstrukciónak

A globális válság mélyülésével és a banki hitelforrások elapadásával a vállalatok világszerte alternatív tőkebevonási lehetőségeket keresnek, így az ingatlanokba betonozott tőke felszabadítása a pénzpiacok összeomlását nyögő vállalti szféra számára sosem volt ilyen aktuális kérdés, mint ma.

Korábban az ingatlanok eladása és visszabérlése az utolsó mentsvárat jelentette a bajba jutott vállalatok számára, s nagyjából a családi ezüst áruba bocsátásával esett azonos megítélés alá. A válság kirobbanását megelőző, kivételesen tőkegazdag időszakban azonban gyökeresen átértékelődött a helyzet, és az ingatlanok sale-and-leaseback (eladás-visszabérlés) tranzakcióval történő eladása modern finanszírozási eszközzé és pénzügyi konstrukcióvá lépett elő.

2 250 milliárd eurónyi bebetonozott tőke

Az európai vállaltok ingatlanvagyonának összértéke nagyjából a 2 250 milliárd eurót tesz ki, az irodaházakba, bevásárlóközpontokba és raktárakba betonozott tőke mennyisége tehát gigantikus. Az ingatlanban lekötött improduktív tőke felszabadítása a forrásszűkét nyögő vállaltok számára érthető módon csábító lehetőség, a vállalati ingatlanok “gyenge pontja” azonban, hogy azok értelemszerűen a személyi állomány és egyéb vállalti eszközök elhelyezésére szolgálnak, kiváltásuk pedig költséges és hosszadalmas. Ez az oka annak, hogy a nagyvállalati és a közszféra ingatlaneladásaiban a sale-and-leaseback konstrukciók egyre dominánsabb szerepre törnek.

A ralinak vége

A sub-prime válság kirobbanása előtti néhány évet világszerte ingatlanpiacokat övező eufória jellemezte, a globális piacokon a befektetői bizalom az ingatlanszektor iránt soha nem látott mérteket öltött. A vállatok és a közszféra számára az ingatlan eladás-visszabérléssel szinte korlátlan lehetőségeket kínált, könnyedén és gyorsan találtak befektetőket értékes ingatlanaikban álló tőkéjüknek felszabadítására. Az egekbe emelkedő ingatlanárak arra ösztönözték a vállaltokat, hogy áruba bocsássák ingatlanállományukat, a könyvi értéknél sokkal magasabb áron, mesés vállalti profitokat generálva.

A sale-and-leaseback tranzakciók volumene évről évre stabilan emelkedett, a nyugat-európai piacok felől érkezve egész Európában elterjedtek. A tranzakciók volumene 2004 óta 585%-os növekedést mutatott, és míg 2004-ben a kontinens ingatlan befektetéseinek csupán 6%-át képviselték, addig mára 19%-ot tesznek ki.

Az pénzpiacok és ingatlanpiacok összeomlása azonban új korszakot nyitott az ingatlanbefektetési piacokon is: az ingatlanba áramló tőke volumene globálisan 60%-kal esett vissza tavaly, Európában 55%-os visszaeséssel ( 105-110 milliárd euróra ). Ennek megfelelően a sale-and-leaseback tranzakciók keretében történő ingatlanbefektetések is összezuhantak, azonban arányiban kevésbé szenvedték meg a krízist.

Mi a sale-and-leaseback?

A sale-and-leaseback, azaz eladás-visszabérlés ügylet lényege, hogy az eladó az eszköz értékesítésével egyidejűleg hosszú távú visszbérleti megállapodást köt a vevővel ugyanarra az eszközre vonatkozóan – tipikusan ingatlanra.

Eladónál jelentkező előnyök:

•A vállalat tőkét szabadít fel a vállalti core tevékenységek finanszírozására. A korábban ingatlanban álló tőkéjét termelő beruházásokra fordíthatja

•A vállalt napi működésében nem okoz változást, nem jelent addicionális költséget a használatban lévő ingatlan kiváltása

•Adóelőnyök – a bérleti díj költségként kerül elszámolásra, amely adóalapot csökkentő tétel (a bérleti díj általában magasabb, mint az ingatlan eladással elveszített amortizáció)

•Mérlegszerkezet javítása a nagyon gyakran piaci árnál alacsonyabb értéken nyilván tartott állóeszköz cash-flow-vá transzformálásával.

•Az ingatlanhoz kapcsolódó kockázatok harmadik félre hárítása tökéletesen transzparens módon

•Működési költségek csökkentése – a vállalat megszabadul a ingatlantulajdon esetén jelentkező karbantartás, állagmegóvás stb. költségeitől. A tulajdonviszony megváltozása területracionalizálásra kényszeríti a vállalatot további költségmegtakarításokat eredményezve.

•Egy egyszerű irodabérletnél sokkal nagyobb rugalmasságot biztosít a bérlőnek

Befektetői előnyök:

•Alacsony kockázati szint: hosszú távú bérlő(a sale-and-leaseback ügyletek esetében a visszbérleti szerződést minimum 10-15 éves időtartamra kötik, de nem ritka a 30 éves időtáv sem), elsőrangú, általában állami vagy nagyvállalati bérlők

•Befektetői szemszögéből a sale-and-leaseback nem ingatlanvásárlás, sokkal inkább pénzügyi eszköz: egy 30 éves bérleti szerződéssel összekapcsolt ingatlanakvizíció gyakorlatilag egy 30 éven át stabil cash-flow-t generáló pénzügyi (kötvény jellegű) terméknek is megfeleltethető.

•Zavartalanul működő pénzpiacok esetében a mérsékelt kockázat magasabb tőkeáttételt, illetve kedvezőbb árú finanszírozást tesz elérhetővé a befektető számára

•A futamidő elég hosszú ahhoz, hogy a befektető kedvező időpontot találjon a kiszállásra

Kiárusítottak a bankok

A CBRE kutatása alapján 2008-ban 600 jelentősebb eladás-visszabérlési ügylet zárult az európai ingatlanpiacokon, átlagosan egyenként 33 millió euró (8 milliárd forint) értékben, ami egy kissé meg is haladja a teljes befektetési ingatlanpiac egy ügyletre vetített 28 millió eurós (7 milliárd forintos) értékét.

2008-ban Európa – 2007-hez hasonlóan – hatalmas banki kiárusítási hullámot tapasztalt. A tőkegyűjtés lázában égő bankok kifejezetten jelentős eladás-visszabérlési tranzakciókat bonyolítottak le. Az év végén az olasz Intesa Sanpaolo és az UniCredit bank 800 millió eurót érő ingatlanjaikat adták el, ami az év elején elindult tendencia folytatásának tekinthető. Ekkor a spanyol Banco Santander pénzintézet vált meg madridi központjától egy több elemből álló ügylet végső részeként.

Nem elszigetelt eset, hogy a bankok ingatlanjaik csak egy részét adják el, tavaly számos jelentős ilyen ügyletet kötöttek: a spanyol Caixa Galicia 250 millió euróért (62 milliárd forintért) vált meg spanyolországi ingatlanjaitól, a francia BNP Paribas 250 milliót kapott a párizsi Kléber sugárúti ingatlanjaiért, az spanyol Banco Popular pedig 127 milliót eurót (kb. 32 milliárd forintot) kapott madridi és barcelonai épületeiért.

Az Egyesült Királyság ingatlanpiacán- amely a világ egyik legfejlettebb ingatlanpiacának számít- minden idők legnagyobb tranzakciója szintén egy banki ingatlan sale-and-leaseback ügyletéhez köthető: a HSBC londoni székházának eladásáról van szó, amelyet a spanyol Metrovesca vásárolt meg a banktól 1.6 milliárd euróért. (az ingatlan a Metrovesca összeroppanása óta már ismét a bank tulajdonába került)

A Tesco és a Telekom is meglovagolta az ingatlanboomot 

A sale-and-lease back aktivitást még mindig az irodaház szegmens dominálja (az össztranzakciós volumen felét teszi ki), de a kiskereskedelmi szektor és a gyártó cégek is egyre többször folyamodnak ilyen tranzakciókhoz. 2008-ban már a retail szektorhoz kötődő tranzakciók majdnem az irodapiaccal azonos súlyt képviseltek.

Az elmúlt néhány évben a jellemzően jelentős ingatlanvagyonnal rendelkező kiskereskedelmi láncok nagyon tudatosan alkalmazták a sales-and lease back tranzakciókat, és használták ki hatékonyan az elmúlt évek ingatlanboomját. A Tesco például bevásárlóközpont portfoliójának, illetve logisztikai központjainak eladásával finanszírozta kelet-közép-európai expanzióját. Németország egyik legnagyobb kiskereskedelmi lánca, a KarstadtQuelle szintén visszabérléssel adta el 4.6 milliós ingatlanportfolióját.

A hagyományosan nagy ingatlanportfolióval rendelkező telekkommunikációs cégek, illetve postatársaságok is előszeretettel alkalmazzák az eladás-visszabérlést. Tulajdonukban történelmi okokból kifolyólag rengeteg belvárosi, nagy értékű ingatlan van, amelyeket az említett társaságok a nem tudják megfelelően hasznosítani, és irdatlan tőkét kötnek le. 2008 egyik legnagyobb ilyen tranzakciója pl. a Deuche Posthoz köthető, Magyarországon pedig a Magyar Telekom ingatlanértékesítéseiben játszik nagyon nagy szerepet. Utóbbi esetében a visszbérlet főként az ingatlanokban működő technológiai berendezések miatt kap különös hangsúlyt: míg a vállalat személy állományának elhelyezése rugalmasan alakítható, az évtizedek alatt telepített technológiai berendezések kiváltása rendkívül költséges, vagy egyszerűen lehetetlen.

Keleten nem divat

Magyarországon az említett Telekom tranzakciók és a kereskedelmi láncok tranzakcióin kívül kevés sale-and-leaseback-kel találkozunk. A bankok a hazai piacon szintén aktívak, tipikus ügyletnek számít a bankfiókok eladása a bank egyik alapjának. Le kell szögeznünk azonban, hogy a befektetési ingatlanpiac kedvezőtlen helyzete és Magyarország nemzetközi megítélése miatt a szegmens fellendülése néhány évig nem nagyon várható, az hazai ingatlanbefektetési piac már tavaly tetszhalott állapotba került, 2009-ben további visszaesés várható.

A vállalati ingatlanok eladásánál a fő kérdés az, hogy az ingatlan fedezetre egyébként elérhető hitel, vagy az ingatlanértékesítésből származó bevételt értékeli többre a vállalat. Egy jelzáloggal terhelt ingatlan értékesítése valószínűleg nem éri meg, annál is inkább, mert az ingatlanárak csökkenésével az LTV-k (loan-to-value- hitelfedezeti arány) csökkentek, így előfordulhat, hogy a bank nem is járul hozzá az eszközértékesítéshez.

Konthur Adrienne, a CBRE budapesti irodájának ügyvezetője a régiós sale-and-leaseback piacról elmondta: “A közép-európai térségben az említett eladás-visszabérlés egyelőre nem jelentős, 2008-ban az összvolumen alig 13%-át tették ki az ilyen tranzakciók (1,2 mrd euro). Ez részben abból következik, hogy ezek a piacok még nem annyira fejlettek, mint Nyugat-Európában, részben annak köszönhető, hogy a legtöbb multinacionális cég a régióban eleve bérirodában rendezkedett be.”

Kockázatkerülés és forráshiány

Igaz, hogy az európai ingatlanpiacok az utóbbi 30 év legjelentősebb korrekcióját élik napjainkban (az ingatlanok átlagos értékcsökkenése 20-30%-os), s az ingatlaneladással elérhető tőkeérték nagyságrendekkel alacsonyabb, mint a korábbi évek ingatlanpiaci ralija idején. Ennek ellenére az ingatlaneladás még így is a legköltséghatékonyabb finanszírozási lehetőségek egyike jelenleg, miután a pénzpiaci válság nagymértékben lekorlátozta a cégek tőkeszerzési lehetőségeit (pl. bankhitelek, kötvénykibocsátás), illetve jelentősen megemelte a források költségeit.

Kényszer vagy lehetőség?

Az európai kontinensen a vállalati ingatlanok saját tulajdonban tartása még mindig domináns, 2 250 milliárd eurós vállalati ingatlanvagyon mintegy tizenkétszerese az európai ingatlanbefektetések elmúlt évekbeli átlagának – a vállalti ingatlanértékesítések potenciálja tehát – ebből a szemszögből nagyon nagy.

A globálisan is hatalmas méreteket öltő kockázatkerülés ugyancsak az ilyen ügyletek malmára hajtja a vizet, tekintve, hogy az ingatlanbefektetések egyik mérsékelt kockázatú szegmensét jelentik (lásd keretes írásunkat). Bár a befektetői bizalom az ingatlanpiac iránt az elmúlt 1-1.5 évben érthető módon lecsökkent, a jelenlegi is tartó korrekcióval az árazás hamarosan olyan szinteket ér el, amely megnyugtató kockázati szinteket teremt a konzervatív stratégiát folytató befektetőknek. A sale-and-leaseback tranzakciók kockázatkerülés és a források beszűkülése miatt az európai ingatlanbefektetési piacok növekedésében kulcs szerepet játszhat majd a következő néhány évben.

“A piacon ma az ilyen eladás-visszabérlés jellegű tranzakciók teljesen indokoltak mind a vevői, mind az eladói oldalról: A székházukat értékesítő cégek a jelenlegi tőkeínségben könnyen juthatnak így likviditáshoz, javítva cash flow-pozíciójukat és mérlegüket egyszerre. Az utóbbi időben a vevők számára kedvezőbb árazás lehetőséget teremtett arra, hogy intézményi befektetők ilyen, stabil bérlőkkel rendelkező ingatlanhoz jussanak reális áron” – mondta el John Wilson, a CBRE európai vállalati stratégiákért felelős vezetője a sale an lease back ügyletek kapcsán.

A teljes képet árnyalja, hogy a bizonytalan gazdasági kilátások ebben a szegmensben is lassulást hoznak, a kockázatok beárazása és a stabilitás hiánya az ilyen horderejű döntések meghozatalát semmiképpen sem támogatja