Irodadömping: mivel lehet kitűnni?

Budapest A-kategóriás irodapiaca nemcsak mennyiségileg, minőségileg is bővül. Kik költöznek az újonnan épülő irodákba? Melyek az alapvető igények? Kik fizetnek vagyonokat a presztízsért, és milyen szolgáltatásokat kapnak cserébe?

A főváros építési vagy tervezési fázisban lévő irodaházainak száma meghaladja az ötvenet. A legtöbb ? mintegy 250 ezer négyzetméternyi ? iroda a XIII. kerületben épül, de közel százezer négyzetméterrel bővül a XI. kerület kínálata is ? tudtuk meg Konthur Adriennetől, a CB Richard Ellis ügyvezető igazgatójától. A Váci úti folyosón 24 ezer négyzetméteren fejleszt például az SBI (Solel Boneh International Group) multinacionális cég magyarországi leányvállalata, 35 ezer négyzetméteren az esseni székhelyű Hochtief építőipari vállalat, és 31 ezer négyzetméteren a Wallis Ingatlan. Dél-Budán az IVG építi a 18 ezer négyzetméteres Infopark D épületet, és a közeli Budafoki és Fehérvári út környékén is további fejlesztések várhatóak. A IX. kerület is hatalmas fejlődés előtt áll, itt épül például a Millenniumi Városközpont tornyainak második és harmadik üteme.

A nagyobb, nemzetközi cégek mellett ma már kisebb hazai cégek, és a nemrég még lakásirodát bérlő vállalkozások is egyre gyakrabban költöznek A-kategóriás irodába. Konthur Adrienne szerint ennek hátterében az áll, hogy a B- és C-kategóriához képest az A-kategória minőségileg sokkal nagyobb ugrást jelent, mint a bérleti díjak közötti különbség. A Cushman & Wakefield nemzetközi ingatlantanácsadó cég előrejelzése szerint folytatódik az a 2-3 évvel ezelőtt megindult tendencia is, miszerint a multinacionális cégek call centerei Közép- és Kelet-Európába helyezik központjaikat: az Exxon Mobile, a Nalco és a GE Commercial Finance már beköltözött a Center Point Irodaházba, az Inbev a Duna Towerbe, a SAP pedig 2007 januárjában költözik a Graphisoft Parkba; a szakemberek szerint ez a tendencia 2007-ben is folytatódik.

Beszédes számok

A bérleti díjak egyelőre nem változnak, az átlagos havi díjak 10,5-15 euró körül alakulnak négyzetméterenként ? derült ki a Jones Lang Lasalle ingatlantanácsadó elemzéséből. Az üzemeltetési költségek is irodaházanként változnak, de jellemzően 3-4,5 eurót tesznek ki négyzetméterenként, attól függően, mennyire modern az adott épület. A bérleti szerződések időtartama leggyakrabban 5, ritkábban pedig 7-10 év. A kihasználatlansági ráta az első félévben 11 százalék volt, amely kevesebb az elmúlt években megszokottnál.

A frissen épült irodaházak területének 20 százaléka rendszerint még az átadás előtt elkel, a teljes terület 40-50 százaléka pedig az átadást követő fél évben töltődik föl. A legtöbb esetben el kell telnie egy évnek, mire egy teljes épület föltöltődik ? számolt be az elmúlt tíz év tapasztalatairól Vajda Tibor, a Colliers International irodaügynökségének vezetője.

Megközelíthetőség és alakíthatóság

Az irodaválasztás legfontosabb szempontjai között a tömegközlekedés és a bérleti költségek szerepelnek, de fontos a megfelelő parkolási lehetőség is, épületen kívül és belül egyaránt. Az irodahelyiségek megfelelő alakíthatósága is meghatározó, nem mindegy például, hány négyzetméterre tervezhető egy-egy munkaállomás ? mondta Pados Gergely, a C&W vezetető tanácsadója. Az épület környezete, biztonságossága ? menekülő útvonalak száma, beléptetési rendszer és tűzbiztonsági előírások ?, valamint az épület és a körülötte lévő szolgáltatások ugyancsak befolyásolják a döntést. Mivel az elmúlt két évben kiemelkedő számú bérlő hosszabbított szerződést jelenlegi irodájában, arra lehet következtetni, hogy az épületek minősége és szolgáltatása megfelel a nagy nemzetközi cégeknek is.

Hasonuló igények

Ma már összemosódnak a külföldi és a magyar cégek, nem igazán van köztük különbség. Különleges igényekkel jellemzően csak nagyobb, amerikai illetőségű cégek lépnek fel: a tengerentúli és az angol vállalatok biztonsági előírásai jóval komolyabbak, előfordul például, hogy csak sprinkler (vízzel oltó) tűzoltó rendszerrel felszerelt irodába költözhetnek ? hívta fel a figyelmet Horváth Franciska, a DTZ irodaügynökségének vezetője. Ezek a cégek a menekülési útvonalakra is nagyobb hangsúlyt fektetnek, ráadásul nemcsak az irodaépületet, hanem az általuk bérelt irodaegységet is külön vizslatják: fontos, hogy legalább kétféle menekülőút legyen, és a központi lépcsőház mellett használhassanak egy második lejáratot is, amely nem az előcsarnokba, hanem közvetlenül az utcára vezet.

A kiemelt színvonalú irodákra mindenképpen nagy a kereslet, amelyet a Roosevelt 7/8 Irodaház gyors föltöltődése is jelez. A presztízsre egyre többen hajlandóak egyre többet áldozni ? állítja Hajós Mihály, az irodaházat fejlesztő BHG Roosevelt Kft. értékesítési vezetője. A szakember szerint az irodák kiválasztásánál egyre nagyobb szerepet játszanak a pszichés tényezők, mivel megnőtt a reprezentációs igény és a marketing szempontok súlya. Hasonló véleményen van Skach Anna, a Lánchíd Palota igazgatója is: a bérlőkkel folytatott személyes megbeszélések során kiderült, hogy az irodapalota fő vonzereje központi fekvése, műemléki jellege, valamint különleges felújítottsága.

Bár a 6500 négyzetméteres Lánchíd Palotát csak jövő tavasszal adják át, már most elkelt az irodák kétharmada. Skach Anna egyelőre keveset árult el a bérlők kilétéről, annyi mindenesetre biztos, hogy a nemzetközi cégek mellett magyar vállalatok is idehelyezik székhelyüket. A még kiadatlan területekre nemzetközi bankok, ügyvédi irodák és biztosítók pályáznak. A bérleti díjak tükrözik az irodapalota A+ kategóriáját, különleges építészeti és belsőépítészeti kialakítását, valamint egyedülálló szolgáltatásait: egy átlagos budapesti A kategóriás iroda bérleti díjának másfél-kétszeresét kérik el e magas presztízsű irodákért. A különleges szolgáltatások között szerepel virtuális iroda és business center, a legmodernebb kommunikációs és audiovizuális berendezésekkel felszerelt konferenciaterem, étterem, borszalon, kávéház, szivarszoba és panorámatárgyaló. A divatos bérlői kártya a Lánchíd Palota esetében elmarad, helyette a szolgáltatások és az alkalmazottak körét bővítik; Budapest első luxus irodapalotájában lesz saját postás, liftkísérő, szobaasszony és inas is.

Luxus és intelligencia

A Roosevelt 7/8 Irodaház árairól és bérlőiről már jóval többet tudni, bár hivatalosan ezt az épületet is csak ez év végén adják át. Az exkluzív irodaház kétharmada itt is megtelt, annak ellenére, hogy a fejlesztő havi 20-27 ezer eurót kér minden egyes négyzetméterért. A legnagyobb bérlő az E-On, a maga 27 ezer négyzetméteres irodaterületével, de az épület mellett döntött a CEMI (Central European Management Inteligence) tanácsadó cég, valamint a Tópark Beruházó és Ingatlanforgalmazó Kft. is, amely Törökbálinton végez nagyszabású ingatlanfejlesztést. Az irodaházba egy magánklinika is költözött, név szerint a Dr. Rose Invest Szolgáltató Kft.

Intelligens épületek

Az irodapiacon új dimenziót jelent a Kinnarps irodabútor-gyártó cég Váci úti székháza és bemutatóterme, amely egyben irodaházként is funkcionál. Bár részletekben már megjelentek az intelligens rendszerek, a 7500 négyzetméteres épület Magyarország egyik első teljes mértékben intelligens irodaháza ? tudtuk meg Osváth Barbarától, a Kinnarps sales támogatás vezetőjétől. Az egyes helyiségekben például automatikusan lekapcsolódik a villany, ha 20 percen belül nem történik mozgás, és a klímaberendezés is leáll, ha kinyitnak egy ablakot. A ?jelenlét érzékelő? hatására az adott irodarészben elindul a fokozott hűtés-fűtés, szellőztetés, és a rendszer tökéletes fényviszonyról is gondoskodik ? például a nap járásához igazodva leárnyékolja az épületet. Érdekesség az intelligens belépőkártya is, amely már az épületbe lépéskor ?életre kelti? a számítógépet és bekapcsolja az asztali világítást.

Az épület legnagyobb bérlője jelenleg a MÁV árufuvarozással foglalkozó leányvállalata, de több külföldi és magyar cég is érdeklődött az irodák iránt, köztük kisebbek is. Ez utóbbit Osváth Barbara azzal magyarázza, hogy az intelligens rendszer nem befolyásolta a bérleti díjakat.