A rugalmasság a kulcsszó az irodapiacon: szakértők válaszolnak a bérlői kérdésekre

A Robertson nemrég kapott egy felkérést az act Bán és Karika Ügyvédi Társulástól egy interjúra. Az interjúban arra voltak kíváncsiak, hogy miként viszonyulnak a bérbeadók a bérlői kihívásokhoz, milyen válaszokat adnak a problémáikra. Az interjú sok témát boncolgat, melyeknél a jogi szempontokat is figyelembe veszi. 

Az irodapiac az elmúlt években több megpróbáltatáson ment keresztül, ami számtalan kérdést vetett fel a bérlői oldalon. A bérbeadók igyekeznek hatékonyan reagálni ezekre a kihívásokra, azonban az a tulajdonos bizonyul a legsikeresebbnek, aki rugalmas és támogató hozzáállást választ a különböző kihívások és változó, egyedi igények felmerülésekor. Az act Bán és Karika Ügyvédi Társulás részéről Dr. Bán Gergely, a Robertson Hungary részéről pedig Szapáry Zsolt egy közös interjú keretében igyekezett választ adni a leginkább aktuális és fontos irodabérbeadási kérdésekre.

1. Jellemzőek-e bérbeadói oldalról energiahatékonyságot célzó beruházások? A négyzetméter-arányos költségszámítás helyett mennyire jellemző az egyedi bérlői fogyasztás alapján történő rezsielszámolás vagy ennek a lehetővé tétele? Milyen intézkedéseket tesznek a bérbeadók az üzemeltetési költség tényleges összegének tervezhetősége érdekében a jelenlegi gazdasági körülmények között?  

A Tulajdonosok, illetve az irodaházak most szembesültek először azzal, hogy a kiugróan magas energiaköltségek valójában mekkora és milyen összetett problémát is jelentenek. Nem csupán az üres területek bérbeadása kapcsán lett fontos adat az üzemeltetési költség mértéke, hanem a meglévő bérlők betervezett működési költségei miatt is. Az energiahatékonyságot célzó beruházásokat sok helyen megelőzte egy úgynevezett akcióterv, mely a Bérlőkkel való közös gondolkodást, az irodahasználati szokások felmérését, a szokások megváltoztatásával elérhető összesített vagy egyéni spórolást foglalja magában. Azon épületeinknél, ahol az egységesített home office bevezetését elfogadták a bérlők, az irodaház energetikai rendszereit ennek megfelelően módosítottuk, pl. az előkezelt friss levegő hőmérsékletét a kijelölt napokon lejjebb vettük, illetve csökkentettünk az épületek világítási intenzitásán, akár részben, akár az épület előre megbeszélt területein teljesen. Egyre jobban kezdenek elterjedni az üzemeltetési költség mérséklődését segítő beruházások – ilyenek pl. a bérleményekhez felszerelt egyéni hőmennyiségmérők, melyek segítségével a bérlők saját maguk tudnak megtakarítást elérni, az újragondolt és szabályozott irodai szokásokkal. Vannak épületek, ahol teljesen új, alternatív fűtési/hűtési rendszert építenek ki. Az eltelt 8-10 hónap tapasztalatai alapján kijelenthető, hogy komoly előnybe kerülnek azok az épületek, amelyek eddig is különösen nagy figyelmet fordítottak a környezettudatos, zöld energián alapuló rendszerek integrálására.

2. Az elszabaduló infláció és a bérleti díjak inflációhoz kötött indexálásának problémakörét hogyan közelítik meg a bérbeadók? Mik a piaci trendek?

Az irodabérleti szerződések nagy többsége euró alapú inflációhoz kötött (MUICP). Ez a szám hosszú éveken keresztül 0 és 2% között mozgott. Ezen adathoz képest valóban nagyságrendi növekedést jelent a 2022-es évben tapasztalt 8,4-9,2% közötti érték, mellyel a bérlők többsége az elkövetkező hetekben szembesül majd. Ehhez hozzátartozik az is, hogy az energiaköltségek sokkal magasabb arányban növekedtek, és minden szereplő ennek a kezelésére fókuszál. Csupán néhány épületet ismerünk, ahol KSH alapú indexet alkalmaz a bérbeadó – ezekben az épületekben, tudomásunk szerint, voltak egyeztetések, ám aktív részvételünk ilyen tárgyalásban ez idáig nem volt. Az indexálás mértékének felülről történő korlátozása mindeddig és ezt követően sem lesz piaci trend.

3. Milyen kedvezményeket ajánlanak jellemzően a bérlet időtartamának hosszabbítása esetére a bérbeadók a bérlőknek?

Egy bérlőt megtartani általában gazdaságosabb bérbeadói részéről, mint egy új bérlővel szerződni. Azzal, hogy az üzemeltetési költség akár ötszörösére is emelkedett, a bérlői elvárások is nőttek egy esetleges hosszabbításra vonatkozóan. A bérleti díj mentes hónapok száma természetesen függ az üzletkötés további kereskedelmi feltételeitől, de 2-4 hónap öt évre elosztva átlagosnak mondható. Mindazonáltal az öt év futamidejű elköteleződés a gazdasági kockázatok, illetve lassulás miatt nem minden esetben vállalható a cégek számára. Nekik nagy segítség egy olyan terület-visszaadási opció felajánlása, amit pl. a 3. év végén tudnak érvényesíteni a bérleti szerződésben rögzített területet visszaadásával. A másik leggyakrabban felajánlott kedvezmény a bérbeadó részéről a kialakítási hozzájárulás. Mivel egy szervezet működése időről-időre megváltozik, az irodai arculat megújulása is nélkülözhetetlen, különös tekintettel arra, hogy az dolgozók irodába történő visszacsábítása komoly nehézség a cégvezetőknek.

4. A bérlők működési modellváltásával (hibrid munkavégzés, home office elterjedése) fellépő új bérlői igényekre futó bérleti szerződések tartama alatt a bérbeadók miként reagálnak? Tudják-e a bérlőket támogatni, pl. új bérlői kialakításokhoz való hozzájárulással, vagy pl. albérletbe adás engedélyezésével? Milyen gyakran merül fel az áthelyezési klauzulák alkalmazásának szükségessége?

Nagyon ritka az olyan cég, ahol az elmúlt évek során nem változtak volna a munkavégzés feltételei vagy maga a vállalati kultúra. Az irodatér átalakítása szinte mindenhol szükségessé vált. Már a pandémia előtt is érződött, hogy egyre nagyobb az igény a rugalmasságra. Ezt erősítette fel a járvány, valamint az elmúlt időszak rezsiemelései.

Az albérletbe adás lehetőségét szinte minden bérleti szerződés szabályozza, melyet a bérbeadók a saját kereteik közt támogatnak. Ennek ellenére az albérlet nem lett egy kiemelten keresett bérleti konstrukció, mert összevetve a klasszikus bérleti szerződésekkel, az albérletbe vevő cég egyedi igényei sokkal korlátozottabban szolgálhatók ki.

Az áthelyezési klauzulák alkalmazása nem jellemző az irodapiacra. Az üresedési ráta növekedésével, illetve a tranzakciók méretének csökkenésével nem számítunk arra, hogy ez változna. Ha az áthelyezés igénye mégis felmerülne a bérbeadó részéről, természetesen csak abban az esetben lehet a bérleti szerződést módosítani, ha teljes a konszenzus a szerződő felek között.

5. Mit tapasztalnak: a gazdasági- és energiaválság miként hat a jelenleg épülő/új építésű házak kiadhatóságára, annak feltételeire? Mely típusú/kategóriájú komplexumok lettek/lesznek várhatóan a kelendőbbek az új körülményekre való tekintettel?

A hónapokkal, vagy akár 1-2 évvel ezelőtt megkezdett fejlesztések az energiaválság előtt is kiemelt figyelmet fordítottak az úgynevezett zöld megoldásokra. Az ESG központú gondolkodás már a gazdasági- és energiaválság előtt velünk volt. Természetesen senki sem számított ilyen ,,kegyetlen és kiszámíthatatlan” vizsgára – ezzel együtt kijelenthető, hogy a válság hatásai egy stabilabb lábakon álló és sokat látott piacot formálnak. A kezdeti bizonytalanság után a piaci szereplők most már inkább azon dolgoznak, hogy minél hamarabb megtalálják a megoldást, és versenytársaik előtt legyenek néhány lépéssel. A kiemelt lokációban megvalósuló projektek, úgy gondoljuk, kiadásra kerülnek, igaz ehhez nélkülözhetetlen a már említett piaci környezet, a bérlői igényekhez történő igazodás és némi számszaki újrastrukturálás, főként a kialakítási költségek drasztikus emelkedése miatt.  Ezt a válságot leginkább azok az épületek fogják megérezni, melyek régebben épültek, és az évek alatt elmaradtak azok a technikai fejlesztések, melyek most hirtelen lettek esedékesek. A tavalyi év végén, az előre nem tervezett épületfejlesztési beruházások extra költségei komoly kihívást jelentettek a fejlesztők számára. Emellett a tranzakciók darabszáma csökkenő, méretben pedig zsugorodó tendenciát mutatnak.