Nagy túlélő az ingatlanpiac – a válság csak megerősítette

Túlélt és megtanulta kezelni a váratlan helyzeteket az ingatlanpiac. Ez még strapabíróbbá tette ezt a szektort, a fejlődésnek, a tapasztalatoknak köszönhetően pedig még professzionálisabban állnak a következő konjunktúra elé. Csökkenő inflációval, gazdasági fellendüléssel, erős befektetési piaccal és az ESG szempontok globális térhódításával számolhat a szakma. Mindezekről volt szó a mai Portfolió Property Investment Forumon.

Noah Steinberg FRICS, a WING elnök-vezérigazgatója (RICS magyarországi elnöke) előadásában kitért arra, hogy változtak, eltolódtak a hangsúlyok az egyes piacokon. Az otthonok szerepe hatalmas mértékben megnőtt, ami kihat a lakóprojektekre is; az e-kereskedelem a retail piacot is valamelyest átalakította; az irodapiacon is sok minden lezajlott, de továbbra is szeretünk bejárni az irodába, itt lehet ugyanis csak ténylegesen csapatban dolgozni. Ígéretes projektek vannak készülőben a hazai piacon, a bankok finanszíroznak és a tőkeerős magyar cégek már a régió felé is nyitnak. Az ingatlanpiaci szereplők most abban érdekeltek, hogy mindenkinek prosperáljon az üzlet, nem csak saját maguknak, hanem a versenytársaknak is.

Elértük a gazdaság 2019. végi állapotát, de ez már nem 2019. Hogyan megyünk innen előre? Nagyon erős konjunktúra előtt állunk most – – kezdte előadását Borbély Gábor MRICS, a CBRE kutatási igazgatója, majd elsőként a gazdasági környezetről és a várakozásokról beszélt: “Magyarország az első, aki kijött a járvány által generált visszaesésből. A most tapasztalt gazdasági növekedés ára az infláció, nemcsak nálunk, hanem világszerte. Magyarországon, az USA-ban is 5% körül van, az eurózónában 3%. Vannak tényezők, amelyek a növekvő infláció irányába hatnak, ez egyfelől a gazdaság újranyitása.

Másrészt azzal, hogy visszaértünk a 2019-es szinthez, ismét a feszített munkaerőpiaccal lehet találkozni, ami szintén felfelé ható nyomás. Vannak azonban dezinflációs hatások is, hosszabb távon a digitalizáció, a technológiai fejlődése az infláció csökkenése felé hat, csakúgy, mint a fogyasztások kisimulása.”
Magyarországon most van kiugrása a logisztikaiingatlan-fejlesztésnek, ami Lengyelországban és Csehországban már korábban megtörtént. Az eszközosztály árazásában Londonban például alig van különbség az irodai és logisztikai szektor hozamai között, Magyarországon ez még nem látszik, de biztosan záródni fog az olló.

Az irodapiacon csökkenő keresletet, valamint nem durván, de alapvetően növekvő üresedést látni. A bérlők egyelőre időt kérnek. Ma Magyarországon nem tudunk olyan cégről, aki kizárólag virtuális munkavégzésen gondolkozik.- tette hozzá Borbély Gábor, majd elmondta, hogy a retail eszközosztály is időt kér. Az e-kereskedelem növekedése Magyarországon alacsonyabb, mint más országokban, így kiskereskedelmi szektornak el kell, bírnia ezt a növekedést.

Az elmúlt 5-6 évben megépített magyar ingatlanállomány 76 százaléka rendelkezik valamely zöld minősítéssel. ez egy szükséges, de még nem elégséges kritérium, hiszen az ESG folyamatosan aktív menedzsmentet igényel.
Magyarország a klímakockázatot tekintve közepesen kockázatos országnak minősül. Hasonló kockázatot futunk például Görögországgal, ahol már láthattuk, hogy milyen természeti katasztrófát jelent ez a kockázati faktor.

Milyen változásokat, strukturális átalakulásokat okozott az elmúlt másfél év a hazai ingatlanpiacon? Mik a legnagyobb kihívások? A bérlői igényekről az irodapiac és a retail szektor kontextusában beszéltek a szakértők a Property Investment Forum 2021 konferencia első szekciójának panelbeszélgetésén, Dr. Kui Szilárd, Local Partner, Ingatlanjogi Csoport vezetője, DLA Piper moderálásában. A szakemberek emellett kitértek a lakóingatlanfejlesztések és az építőipar legfontosabb kérdéseire is.
Hol vannak a legnagyobb változások? Hogyan lehet a járvány időszakában tervezni az ingatlanpiacon? – tette fel a kérdéseket Dr. Kui Szilárd.

“Sok még a bizonytalanság, a legnagyobb kihívás most az, hogy megtalálják a piacok önmagukat, de szerencsére rengeteg pénz van a rendszerben, így ez nem jelenthet problémát. A munkaerő és az anyagárak növekedése következtében a margin csökkent a cégeknél, amit valahogy rendbe kell majd rakni. Véleményem szerint a home office nem egy versenyképes lehetőség. A cégek költségeinek legnagyobb részét a bérköltségek teszik ki, az iroda mintegy 10 százalékot. Éppen ezért sok cég inkább kifizeti ezt a költséget, hogy a jövőben vissza tudja hívni az embereket az irodába, legfeljebb valamekkora területet csökkent, de a jövőben vissza fog épülni a 2019-es lendület.” – mondta el Gereben Mátyás MRICS, országmenedzser, CPI Hungary, aki szerint a helyi központok felértékelődése jellemzi Európa nagyvárosait, ehhez képest Budapest még nagyon centralizált. A fejlesztések terén most azok vannak előnyös helyzetben, akiknek meglévő ingatlanjaik vannak, az alapanyag és az egyéb költségek emelkedése miatt. Ennek mentén szét fog válni a bérletidíj-olló az irodapiacon, az új fejlesztések és a már meglévő épületek között. A lokáció viszont még most is nagyon fontos szempont.

Az ingatlanhasználati szokásokba beleszólt az elmúlt időszakban a vírus, éppen a közösségi tereket kellett elzárni a járványhullámok alatt, ugyanakkor a felújításoknak még kedvezett is ez a környezet. A projekt fejlesztési tervein összességében a pandémia nem változtatott.” – emelte ki Dr. Gyorgyevics Benedek, vezérigazgató, Városliget Zrt.
A jövő legnagyobb kihívása a fenntarthatóság és azok céljainak teljesítése, másik pedig az infláció,ami véleményem szerint tartós lesz. Nemcsak a szabályozás, de az árazás is befolyásolja a bérlakáspiacot. Olyan hozamokra van ugyanis szükség, amiért megéri a befektetőknek is belevágni ebbe, de a piaci bérleti díjak még elmaradnak ettől.” – hangsúlyozta Kibédi Varga Lóránt MRICS, Managing Director, CBRE Hungary.

“Az biztos, hogy egy nagyon változó környezetben kell ma dolgoznunk, de hiszünk abban, hogy egy konjunktúra következik, éppen ezért előre koncentrálunk és azt nézzük, hogyan tudjuk a növekvő keresletre a legmegfelelőbb termékeket adni. Az ember társas lény és impulzusokat, visszajelzéseket csak a munkahelyen tud kapni, így nem hiszem, hogy a homeoffice általánossá válik. A lakóingatlanfejlesztések területében is hiszünk, éppen ezért egy 900 lakásos projektet tervezünk a XI. kerület Tóérberek városrészben. Részben a pandémia miatt megindult egyfajta városon belüli migráció a belső területektől a külső, zöldebb területek felé, a valamivel nagyobb alapterületű lakások irányába.” – mondta el Kovács Melinda, fejlesztési és bérbeadási menedzser, Atenor.

Soha az emberiség történetében ilyen rövid idő alatt, ilyen mélységben a társadalom szokásai nem változtak még meg, mint most. Milliárdok dolgoznak, vásárolnak, utaznak másként, mint eddig és ez mikroszinten is beszivárgott az életünkbe. A kérdés, hogy ezekből a megváltozott szokásokból mi marad fenn, valamint az iparágunk, ami nem a flexibilitásáról híres, hogyan tudja ezeket lereagálni.” – világított rá Tatár Tibor MRICS, vezérigazgató, Futureal – csoport.

A szakember szerint bizonyos területeken hatékony lehet a home office, egy amerikai felmérés szerint a munkavállalók heti 2,5 nap otthoni munkavégzést szeretnének, míg a vezetők legfeljebb heti egyet. Egy nap home office-nál viszont még nem lehet területcsökkentést tervezni, két napnál már 0-10 százalékot igen, de három napnál kezd igazán érezhető lenni a megtakarítás, noha ezt kevés cég vállalja. Jelenleg még nagy a bizonytalanság, hogy mekkora lesz ez az arány.

Végül Tatár Tibor kiemelte, hogy az online retailnek óriási környezeti terhelése van, a házhozszállítást előbb utóbb szabályozni és adóztatni kell. Az offline retail virágozni fog annak ellenére, hogy az online retail bizonyos területeken nagyobb teret kaphat. Összességében nőni fog a torta. A lakáspiac kapcsán kérdés, hogy vajon fenntarthatók-e az 1 millió forintos négyzetméterárak? Hogyan fognak a fiataljaink lakást venni? Ennek megoldására egy erős piaci alapú bérlakásszektorra nagyon nagy szükség lenne.”A legnagyobb kihívás az, hogy lássuk, hogyan fog a társadalom viselkedni a közeljövőben, például a fogyasztási szokások vagy az irodapiac területén. A retail kapcsán optimista vagyok, a 2019-es látogatószámnak mostanra elértük a 90-95 százalékát. Hosszú távon a legnagyobb versenytársunk az online kereskedelem.

Sokan azt gondolják, hogy az online térben nincsenek tranzakciós költségek, de ez nem igaz, pár éven belül az online költségek elérhetik, vagy meg is haladhatják az offline vásárlás költségeit. A vásárlói élmény továbbra is fontos lesz, a retail ebben a mennyiségben Budapesten teljes mértékben fentartható, végre épül egy bevásárlóközpont is. A kerületi hub-ok és a városközpont nem zárja ki egymást, a szolgáltatások függvénye, hogy mit, hol vesznek majd igénybe az emberek. Egy belvárosi telek is csak akkor értékes, ha megfelelő szolgáltatásokat alakítanak ki rajta. A fejlesztőknek a jövőben sokkal komplexebb szolgáltatásokban kell majd gondolkodniuk. Egy fejlesztés később a látogatói közösségre is hatással lesz – hangsúlyozta Ágházi Gyula MRICS, vezérigazgató, Gránit Pólus.
Egyedülálló a magyar piac? Hogyan befolyásolja a pandémia hosszú távon az eszközosztályokat? Melyik piacban hisznek a leginkább? – kérdezte a kerekasztal-beszélgetés résztvevőit a moderátor, Ódor Dániel, a Taylor Wessing Partnere.

Aurelia Luca, EVP Operations Hungary and Romania, Skanska Commercial Development Europe elmondta, hogy a magyar piac jól reagált a Covid krízisre, a jövőt illetően pedig hozzátette, hogy mind a magyar, mind a román ingatlanpiac emelkedés előtt áll. Ahhoz, hogy a bérlakásszektor ki tudjon a hazai piacon épülni, meg kell találni az egyensúlyt a szabályozások, a bérlők és bérbeadók között. A befektetők olyan szerződés mellett jönnek csak a piacra, ami biztonságos számukra, a bérlők pedig olyan helyet keresnek, ahonnan nem fogják őket kirakni fél év múlva. Az irodapiacon a legnépszerűbb kifejezés most a rugalmasság, ami nemcsak a szerződésekre, hanem a bérelt területekre és a környezetre is kiterjed. A közös munkát támogató terek aránya egyértelműen nagyobb hangsúlyt kapott, amikor viszont az egyéni projekteken dolgoznak a munkavállalók, akkor az otthoni környezetet választják. A retail komponens is egyre fontosabb az irodaprojekteknél.

Rudolf Riedl MRICS, Managing Director, SÜBA Hungary Kft. a bérlakásszektor kiépüléséhez szükséges tényezők kapcsán elmondta, hogy a magyar piacot egyfelől a történelmi múltja miatt a magas tulajdonlási arány jellemzi, másrészt a bérlőket védő törvények sem segítik a befektetők érkezését, hiszen nem kapnak garanciát arra, hogy a bérlőnek ki kelljen költöznie, ha nem fizeti a bérleti díjat. A lakásvásárlás sokak számára jó befektetési lehetőség, ugyanakkor azt is látni kell, hogy vannak olyan életszakaszok, amikor a bérlés sokkal nagyobb teret, rugalmasságot enged, mint egy saját tulajdon. Az új tendenciák kapcsán arról számolt be a szakértő, hogy főként Ausztriában azt látják, hogy az emberek elhagyják a nagyvárost, és nagyobb, zöldebb környezetbe vágynak. Végül hozzátette, hogy hisz az irodapiac további stabilitásában.

Huw Roberts, vezérigazgató, GRAPHISOFT hangsúlyozta, hogy mind tervezési, mind kivitelezési és üzemeltetési oldalon is a digitalizáció az, amiből a legtöbb előnyt kinyerhetik az épületek tulajdonosai, üzemeltetői. Ez az globális piacra igaz, ugyanakkor Közép-, és Kelet-Európának megvan a lehetősége, hogy ebben most még nagyobb ugrást érjen el. Az irodapiac kapcsán elmondta, hogy a körülmények egyértelműen megváltoztak, csakúgy, mint a munkavégzés módja, ami nemcsak a home office-t jelenti, hanem azt is, hogy az irodai környezet lett a közös munka tere. A fenntarthatóságról a szakértő elmondta, hogy ez a tervezési és az üzemeltetési oldalon is fontos kérdést feszeget egy épület esetében, kritikus például, hogy milyen anyagokat terveznek, és építenek be az ingatlanokba és azokat milyen messziről kell odaszállítani az építkezésre. Végül, a felhívta a figyelmet az egyes szakterrületek közötti tudás-, és tapasztalatmegosztás fontosságára, az információáramlásra, ami elengedhetetlen feltétele a fejlődésnek.

Robert Snow, GTC Group igazgatótanács tagja, GTC Hungary elnöke az irodapiacról elmondta, hogy nem egyértelmű, hogy milyen változások lesznek még a következő 2-3 évben, de az egyértelmű, hogy “bérlőbarát” stratégiát kell folytatni. Fontos, hogy az irodaháztulajdonosok, bérbeadók meghallgassák az ügyfeleiket, és odafigyeljenek arra, hogy jól érezzék magukat a bérlők. Az üresedés valamelyest emelkedett, de ennek ellénére a jövőben is rendben lesz az irodapiac. A zöldkötvény-kibocsátásról a szakértő elmondta, hogy ez egy remek lehetőség, a GTC is többször élt már vele. Kiemelte azt is, hogy a jövő eszközei, a környezetbarát ingatlanok lesznek.

Pascal Steens, General Manager (Partner), Nhood Hungary elmondta, hogy alapvető eltérések láthatóak más országok és a magyar piac között, illetve kiemelte, hogy az építkezéseknél különösen nehéz kezelni most a gyorsan növő anyagárakból adódó költségeket. A bérlakásszektorról elmondta, hogy a helyettesítő termékek elérhetősége fontos kérdés, jelenleg a bankoktól a családok olcsó hiteleket vehetnek fel, ami szintén a magas tulajdonlási struktúra felé hat. A jövőre nézve a szakértő nem feltétlenül az önmagában álló retail egységekben, hanem az olyan területekben hisz, ahol több funkció geyben lehet jelen. A 15 perces városkoncepcióban lehet a jövő, vagyis, hogy minden fontos szolgáltatás elérhető legyen 15 percen belül bárki számára.

Hannes Wimmer, Executive Director, Loan Syndication, Erste Group Bank AG szerint az irodapiac jövőjét illetően többek között fontos kérdés, hogy milyen gyakran kell majd az irodában lenni, hogyan szeretnénk ezt követően a munkatársakkal találkozni. Az ESG szempontrendszerről elmondta, hogy a banki területen ugyan egy idén bevezetett szabályozással indult, de már mind a bérlők, a bankok, a befektetők számára is hangsúlyos. Kiemelte, hogy ez egy trend lesz, amely minden iparágat végül elér. A szakértő a logisztikai ingatlanok piacán erős emelkedést vár, de az irodapiacnak és a retail szegmensnek is megvan szerinte a létjogosultsága a jövőben.