Budapesten még várat magára az ingatlanpiac fellendülése

A Jones Lang LaSalle legújabb kiadványában, a Budapest City Report Q1 2012-ben mutatja be a budapesti kereskedelmi ingatlanpiac aktualitásait. A tanulmány rámutat, hogy a gazdasági bizonytalanság hatására stagnál az iroda- és raktárbérleti piac, nem történt nyílt piaci ingatlan befektetési tranzakció és a kiskereskedelmi piacon sem történt említésre méltó változás a tavalyi év trendjeit véve alapul.

A budapesti irodapiacon 2012 első negyedévében mindössze egy irodaházat adtak át; a 2.350 m²-es IC Offices-t, így 3.175.800 m²-re nőtt a teljes irodapiaci állomány.  A kihasználatlanság a tavalyi év végi csökkenés után újra enyhén emelkedett 19,2%-ról 20,4%-ra. Ez a gyenge emelkedés annak az eredménye, hogy számos nagyobb bérlő racionalizálta bérleményeit és ez üresedéshez vezetett. 2012 egészében limitált új kínálat várható, összesen 20.150 m² új irodaterülettel bővül az állomány. 2013-ra mindössze egy épület átadását tervezik 15.500 m²-en.

Bár 2011 erős irodapiaci kereslettel zárult, 2012 elején jóval alacsonyabb keresletet regisztráltak. Összesen 53.250 m² irodaterületen történt bérbeadás, ami 29%-kal marad el 2011 első negyedévéhez képest. Ebből 40,5% (21.565 m²) volt új szerződéskötés, 38,7% (20.600 m²) szerződéshosszabbítás és 5,8% (3.080 m²) bővülés. A negyedév legnagyobb tranzakciója a Vodafone 8.150 m²-es szerződés újratárgyalása volt az Aréna Cornerben. Az előrejelzések szerint az év második felében erősödni fog a kereslet és bár alacsonyabb bérbeadási volumenre számítunk, mint tavaly, a 300.000 m²-t várhatóan idén is eléri a kereslet.  

A bérleti díjak nem változtak, továbbra is 20 euró/m²/hó a legmagasabb kínálati bérleti díj Budapesten, míg az átlagos ajánlati ár 10,5-13,5 euró/m²/hó között mozog.

A kiskereskedelmi bérbeadások piacána tavalyi trendeknek megfelelően alakult az első negyedév. Az országban már jelenlévő nagyobb nemzetközi márkák továbbra sem gondolkoznak terjeszkedésen, míg a kisebb hazai kereskedők érdeklődőbbek és jellemzően a 200 m² alatti üzlethelyiségeket keresik. A Magyarországon még nem debütált nemzetközi márkák is erősen figyelik a piacot, a nyitásra alkalmas helyet és időt keresve.  

Budapesten jelenleg 28 bevásárlóközpont van, ezek teljes területe 772.500 m², míg vidéken 550.000 m² kiskeskedelmi terület jut 36 bevásárlóközpontra. A legnagyobb új fejlesztés a budapesti Árkád bővítése 20.000 m²-en, mellyel egyidejűleg az első fázis is felújításra kerül. Idén mintegy 30.000 m² összterületű új kiskereskedelmi ingatlan kerül átadásra: a Váci1, a Hegyvidék Bevásárlóközpont, illetve a legújabb hírek szerint a CET is megkaphatja a használatbavételi engedélyt.

A bevásárlóközpont bérleti díjak 20-50 euró/m²/hó skálán mozognak. A belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai a Váci utcában 60-90 euró/m²/hó, míg az Andrássy úton 40-50 euró/m²/hó körül alakulnak.  

Erősen visszafogott fejlesztési tervek jellemzik a főváros és környéke ipari ingatlanpiacát 2012-ben. Ebben az évben kizárólag built-to-suit igények szerint vagy előbérleti szerződésekkel épülnek új fejlesztések: a WING Dél-Pesti Business Parkja és az Ablon által fejlesztett Airport City 3. üteme. Az első negyedév során nem adtak át új fejlesztést, a raktár állomány 1.806.350 m² volt. Az üresedési ráta 21,1%-ra emelkedett, melynek az irodapiacon tapasztaltakhoz hasonló okai voltak; néhány nagyobb bérlő kiköltözött vagy racionálta bérleményeit.

Az ipari ingatlanpiac kereslete jelentős mértékben alulmaradt a tavalyi év első negyedévének eredményeihez képest. Összesen 47.690 m²-re kötöttek bérleti szerződést, melynek 60%-a új szerződés, előbérleti szerződés és bővülés volt, a maradék 19.135 m²-en szerződéshosszabbítás történt. Ez utóbbi a negyedév legnagyobb tranzakciója volt, melyet a Fiege kötött a ProLogis Harbor Parkban.

A bérleti díjakra nehezedő nyomás megmarad, hiszen a bérlők továbbra is inkább optimalizálják bérleményeiket és csökkentik a területeiket. Az átlagos bérleti díjak 3-4 euró/m²/hó között vannak, még a központi elhelyezkedésű városi logisztikai területekben 4,5-5 euró/m²/hó a kínálati bérleti díj. 

A budapesti kereskedelmi ingatlan befektetési piacon az első negyedév során nem történt adás-vétel. A tőkekitettség csökkentése, a pénzügyi piacok állapota, illetve Magyarország makrogazdasági és politikai helyzete miatt a finanszírozás 2012 során is problémás marad. A befektetési piac fellendülése a pénzügyi piacok, a szuverén adósságválság és az euro zónán belüli minősítések alakulásától függ, továbbá attól is, hogy a befektetők milyen mértékben képesek hitelhez jutni. Felméréseinkre és relatív árazásra alapozva változatlannak tartjuk az elérhető hozamokat irodák (7,50-7,75%) és logisztikai ingatlanok esetében (9,00-9,25%), továbbá kiskereskedelmi ingatlanoknál is (7,00-7,25%).