Az európai ipari ingatlan beruházások szünetelnek 2012 első negyedévében

Az ipari tranzakciók volumene elérte a 1,5 milliárd eurót, de a folyamatos igény ellenére a korlátozott lehetőségek visszatartják az aktivitást – derül ki a Jones Lang LaSalle piackutatásából

A legtöbb európai ipari befektetési piac 2011 utolsó negyedévének szélroham-szerű aktivitásához képest csendesen kezdte az évet. Figyelemre méltó kivétel volt Németország és Lengyelország, ahol két logisztikai portfólióját adta el a Prologis, mely Németországban hat ingatlant és két logisztikai parkot, Lengyelországban pedig négy ingatlant tartalmaz, fellendítve ezzel a két piac eredményeit. Ennek eredményeképpen, az előző év azonos időszakához képest Németországban 12%-kal, míg Lengyelországban 37%-kal nőtt a volumen.

Európában az ipari ingatlan befektetések összértéke 2012 első negyedévében elérte a 1,5 milliárd eurót, ez 40%-kal kevesebb volt az előző év azonos időszakához képest, illetve kevesebb mint a fele a 2011 utolsó negyedévében regisztrált volumennek. A Jones Lang LaSalle a 2012 első negyedéves tranzakciók körülbelül 30%-ánál szerepelt tanácsadóként. A jelentősebb tranzakciók közt szerepel a Prologis portfolió eladása Németországban (138 millió euró), a lengyel Prologis portfolió eladása (100 millió euró), a Rockspring által megvásárolt disztribúciós raktár a németországi Werlben (17 millió euró), a La Poste elosztó egység eladása a franciaországi Lyonban (22 millió euró)valamint az Iceland Distribution Centre eladása a London környéki Enfieldben (42 millió euró).

“A csökkenő aktivitás a kiemelkedő befektetési lehetőségek hiányának, illetve annak eredménye, hogy a tartós gazdasági nyomás továbbra is korlátozza a hitel finanszírozást” nyilatkozta Penny Hacking, a Jones Lang LaSalle európai logisztikai és ipari befektetői részlegének igazgatója. “Pozitívum, hogy folyamatosan növekvő keresletet tapasztalunk az egyre szélesebb befektetői kör részéről. Éppen ezért azt várjuk, hogy a teljes 2012-es év ipari tranzakciós értéke összhangban marad 2011-gyel” – tette hozzá. 

Az Egyesült Királyság, Németország és Franciaország továbbra is a legnagyobb forgalmat lebonyolító piacok, közel 1,2 milliárd euróval, mely az európai eredmény majdnem 80%-át teszi ki. A németországi növekvő volumennel ellentétben, 2011 azonos időszakához viszonyítva az Egyesült Királyságban 715 millió euróra csökkent a volumen (-16%), míg Franciaországban közel 50%-ot zuhant (115 millió euróra). Németországban 350 millió eurót fektettek be 2012 első negyedévében. Az erős negyedéves eredményt a már említett logisztikai központ eladás segítette, mely a teljes befektetési érték 40%-át tette ki.

A legerősebb éves növekedést Lengyelországban jegyezték, ahol közel 100 millió euró értékben zajlott befektetés 2012 első negyedévében, közel 40%-kal több, mint 2011 első negyedévében. 2012 első negyedévében hirtelen lelassult a közép-kelet európai régió és Oroszország ipari ingatlan befektetési aktivitása, mely alól az egyetlen kivétel Lengyelország volt.

“A minőségi befektetési ajánlatok továbbra is limitáltak a régióban és Oroszországban. Az erős tavalyi évi aktivitást követően csak kevés nemzetközi stílusú ipari ingatlan maradt a piacon. Ezért 2012 teljes egészére gyengébb befektetői volumenre számítunk a régióban, bár a befektetők intenzíven keresik a lehetőségeket a csökkenő hozamok reményével bíztató, stabil alapokkal rendelkező piacokon” – mondtaPenny Hacking.

Az ipari befektetési aktivitás továbbra is visszafogott volt minden piacon. A Benelux Államokban éves szinten 85%-kal, Skandináviában 72%-kal csökkent a volumen, itt jelentős aktivitás Svédországon kívül nem történt. A nagyon alacsony befektetési volumennel bíró Olaszországban 7%-os emelkedést regisztráltak, de a déli piacokon (Olaszország, Portugália és Spanyolország) az összesített befektetési érték 53%-os csökkenést mutatott.

A határokon átnyúló ügyletek a 2011-es 65%-ról 52%-ra csökkentek 2012 első negyedévében. Mindazonáltal a mintegy 500 millió eurós nemzetközi tőke maradt a legerősebb forrás – mely a teljes befektetett érték egyharmada -, melyet szorosan követnek az Egyesült Királyság befektetői.

„A határokon átnyúló tranzakciók számának csökkenése a kockázat kerülés, a korlátozott számú minőségi intézményi termék és a szigorú hitelfinanszírozás következménye. Ennek eredményeképpen a befektetők közelebbről vizsgálják a lehetőségeiket, mielőtt döntést hoznának és a nemzetközi tőke jelenleg főleg a nagyobb likviditású, kevésbé kockázatosnak tartott főbb piacokra fókuszál” – jegyezte meg Alexandra Tornow, a Jones Lang LaSalle EMEA régiójának ipari ingatlan piackutatási részlegének felelőse.      

2012 első három hónapjában a befektetett nemzetközi tőke mindössze négy országra jutott: az Egyesült Királyság három főbb piacára, Németországba, Franciaországba és Lengyelországba. Az Egyesült Királyság érte el a legmagasabb hányadot 43%-kal, ezt Németország követi 34%-kal, majd Lengyelország (21%) és Franciaország (2%) következik. További, mindössze egy országból származó tőkét befektető határon átnyúló ügyleteket bonyolítottak le ugyanezekben az országokban, illetve Hollandiában és Svédországban.   

2012 első negyedévében a korlátozott lehetőségek miatt kiéleződött a befektetők versenye a biztos, hosszútávú bérleti szerződésekkel rendelkező ingatlanok iránt. Ennek eredményeképpen a hozamok stabilak maradtak szinte minden piacon, de a kisebb regionális piacokon találkozhattunk kismértékű mozgással; Ultrecht: -10 bázispont, Szentpétervár: -50 bázispont, Lisbon: 25 bázispont, Valencia: 50 bázispont, Leeds: 50 bázispont. Következésképpen a súlyozott nettó hozam már negyedik negyedéve változatlanul 7,4% volt.   

„2012-ben az európai befektetési piacokon a súlyozott átlagos hozamok terén nagyobb arányú elmozdulásra számítunk, míg az európai súlyozott legalacsonyabb hozam stabil marad. Ez annak köszönhető, hogy a német piacok csökkenő hozamát ellensúlyozza a kisebb piacokon várható enyhe emelkedés. A bérleti díj-növekedés lassulásával a tőkeérték növekedése enyhén visszaesik az európai átlagot tekintve, de egyes piacokon növekedést várunk, például Németországban és Oroszországban” – tette hozzá Alexandra Tornow.

Benjamin Perez-Ellischewitz, a Jones Lang LaSalle budapesti befektetési osztályának vezetője hozzátette: „2012 első negyedévében Magyarországon nem történt nyílt piaci ingatlan tranzakció, tehát a likviditás hiánya csak a logisztikai- és ipari ingatlan piacra korlátozódik. Bár vannak jó minőségű értékesítésre kínált ipari ingatlanok, egyelőre az eladók és vevők árazási elképzelései nem azonosak. A befektetők gyakran túl rövidnek találják az ingatlanokban aláírt bérleti szerződések időtartamát és korlátozottan elérhető banki finanszírozás még tovább nehezíti az ügyletek lezárását. Ennek ellenére reményeink szerint az év második felében jelentős befektetői aktivitásra számíthatunk, hiszen több, mint 100 millió euró értékű ipari ingatlan értékesítése van jelenleg folyamatban.”