Slágerszektorból feketebárány lett – Most jöhet a felívelés?

Ugyan a második negyedév kiugró eredményeit nem sikerült megismételni a harmadikban, összességében azonban bizakodásra adhat okot a hazai logisztikai piac teljesítménye. Egyre több új területet adnak bérbe, a kihasználatlanság pedig jelentősen csökkent.

A logisztikai piac sokáig slágerszektornak számított Magyarországon, de aztán minden elromlott, a válság ezt is utolérte. Sajnos már egy jó ideje várunk arra, hogy a korábbi, számos lehetőséggel kecsegtető ágazat ismét magára találjon. Az idei évben voltak pontok amikor már valóban azt hittük, hogy talán itt a válság vége, de aztán ismét csalódnunk kellett. Összességében azonban annyi pozitívum elmondható, hogy javult a kép. Bár a 10-15 évvel ezelőtti álmok, miszerint a geopolitikai adottságaink és az akkor fejlettnek számító közúti infrastruktúránk miatt majd Magyarország lesz a régiónk elosztóközpontja egyre távolabbinak tűnik, tekintve, hogy Lengyelország és Csehország logisztikai piacai már jócskán elmentek mellettünk.

Mi történt eddig?

Az év elejét a szektor 1833 640 négyzetméternyi ingatlanállománnyal kezdte, amelyben drasztikus változás nem történt az év első 9 hónapjában, köszönhetően annak, hogy egyedül az első negyedévben került új terület a piacra. Az East-Gate Business Parkban adták át egy valamivel több mint 11 ezer négyzetméteres ingatlant a GE Oil&Gas egyedi igényei alapján fejlesztve.

Az év első három hónapja elég gyengén indult a logisztikai piac számára. 2013 második feléhez képest jelentősen elmaradt a teljes kereslet január és március közötti időszakban, bár az előző év azonos időszakához képest elsősorban a szerződéshosszabbításoknak köszönhetően számottevő, 77 százalékos volt az év/év alapú növekedés. Az új bérbeadások szintje ugyanakkor elég alacsony szinten állt, kevesebb mint 16 ezer négyzetmétert tett ki, ami így a kereslet mindössze 28 százalékát tette ki.

A második negyedév aztán jelentősen átrajzolta a negatív képet. Az adatokat nézve joggal érezhettük úgy, hogy vége a gyengélkedésnek. Nagyon erős volt a negyedéves kereslet, a teljes bérbeadási volumen az előző negyedévben tapasztalt kétszeresére nőtt, míg a 2013-as második negyedéves számok közel hatszorosára ugrott, a közel 122 ezer négyzetméteres szerződéskötéses állománnyal. Ráadásul a szerződéshosszabbítások mellett, már jelentős volt az új bérbeadások száma is, mely közel 37 ezer négyzetméternyi terület kiadását jelentette. Szintén pozitív hírnek számított, hogy nettó abszorpcióról is be lehetett számolni, 47900 négyzetméterrel nőtt a bérbeadott területek nagysága.

A harmadik negyedév azonban jelentősen rontott a korábbi kedvező képen. A teljes bérlői kereslet az előző negyedévesnek mindössze a felére esett vissza, s ezúttal a 2013-as azonos negyedévet is alul múlta 3 százalékkal, összesen csak 69 négyzetméter terület esetében került sor szerződéskötésre. Nem kell azonban temetnünk a felívelési reményeket. A szerződéshosszabbítások nélküli kereslet esetében az előző negyedévhez képesti csökkenés ellenére az éves szintű növekedés 54 százalékos volt. Ráadásul az új szerződések által érintett ingatlanok területe növekedett is, megközelítette a 39 ezer négyzetméter.

Január és Szeptember hónapokban összesen 61 esetben köttetett bérleti megállapodás, köztük számos jelentős bérbeadásra is sor került. Ugyanakkor a nagy területeket érintő szerződések többnyire hosszabbítások voltak. A legjelentősebb megállapodások között volt egy. 20 600 négyzetméteres hosszabbítás a ProLogis Park Budapest-Szigetben, valamint a DB Schenker új szerződése a Prologis Park Budapest-Szigetben, 26 600 négyzetméterre. A ProLogis Harbor Parkban két nagy bérbeadásra került sor, az egyik a Fiege hosszabbítása és bővülése volt 23 600 nm-en, míg a másik esetében a HOPI hosszabbított 20 500 négyzetméteren. Az első kilenc hónap legnagyobb új szerződését a Prologis Park Budapest-Gyálban kötötték, 22 100 négyzetméteren, míg a legnagyobb bővülésre a BILKben került sor, mely 11 700 nm-et érintett.

Mekkora terület áll üresen?

A magyar ipari ingatlanpiac szempontjából szintén jó hír, hogy az év első 9 hónapjában jelentősen csökkent a kihasználatlansági ráta, annak ellenére, hogy az első negyedév során, még enyhe emelkedésről lehetett beszámolni, a második negyedév kimagasló eredményeinek köszönhetően azonban az üresedés jelentősen csökkent, s miután a harmadik negyedévben már szinte nem változott 2014. szeptember végén 18,6 százalékon állt.

A fenti kihasználatlansági ráta továbbra is nagyon soknak tűnik, ugyanakkor nem feltétlenül tükrözi a piac tényleges állapotát. A magas üresedési ráta ellenére már év elején is nagyon kevés volt a nagy 10 ezer négyzetméter feletti igényeket kielégítő kapacitás. Ez az év első 9 hónapja során sem sokat változott, tekintve az új átadások szűkös számát. Tovább árnyalja a képet, hogy az üresen álló épületek egy jelentős része a minőségi és kialakítási szempontok szerint nem felel meg a mai bérlői igényeknek. Az első “A” kategóriás épületek a 90-es évek végén épültek, azóta azonban jelentősen változtak a sztenderdek és a bérlői elvárások. Valójában tehát az üres állomány egy jó része eleve nehezen kiadható, így a potenciálisan keresett bérelhető ipari ingatlanállományon belül jóval alacsonyabb az üresedés a magyar piacon.

Lehetünk még régiós logisztikai központ?

A régiós országok sok szempontból egymás versenytársai a logisztikai központ szerepért. Magyar szemmel szeretjük azt gondolni, hogy hazánk földrajzi adottságainak köszönhető, központi elhelyezkedése, valamint a jó adottságú autópálya hálózatának köszönhetően a legjobb eséllyel pályázik az első helyre. Egy letelepülést tervező cég azonban számos tényezőt vesz figyelembe a döntésénél, az adott térség fekvése és megközelíthetősége mellett fontos a munkaerő költsége, a gazdasági környezet kiszámíthatósága, illetve az ország imidzse is. Jelenleg Lengyelország és Csehország vezeti a régiós versenyt, így bőven van tennivaló a jobb helyezésünk érdekében.