Luxus minden mennyiségben: az MNB új jelmondata?

A Magyar Nemzeti Bank 2013 végén kezdett el ingatlanokat vásárolni és néhány hónap alatt a piac egyik legjelentősebb befektetőjévé nőtte ki magát. Kórházépülettől kastélyszállón át luxusirodaházig, alig több mint egy év alatt országszerte hét ingatlannal gyarapodott a Matolcsy vezette jegybank, illetve alapítványainak vagyona. Az épületek többsége luxuskörnyezetben helyezkedik el, és meg egy dolog közös bennük: oktatási, illetve rekreációs funkciót szán nekik az MNB, mely így egyre esélyesebb az “év munkáltatója” díjra. Legutóbb (decemberben) egy használaton kívüli MTA-épülettömböt vásárolt a Rózsadombon közel 3 milliárd forintért – megnéztük, jó üzleteteket kötött-e a jegybank.

Mennyire volt drága az MTA komplexuma?

A megvásárolt ingatlanok egy 2,5 hektáros területen helyezkednek el, amelyért 2,9 milliárd forintot fizetett az MNB. A telek négyzetméterára így körülbelül 116 ezer forintra jön ki, ám ehhez még hozzájönnek a nem elhanyagolható bontási költségek. Ez elsőre soknak tűnhet, de tekintve az elhelyezkedését, illetve azt, hogy az adott területen kevés másik ilyen nagy kiterjedésű ingatlan található, még megállhatja a helyét. Erre jön még rá a bontási költség, amit előre elég nehéz becsülni, egy négy betonépületből álló komplexum elbontása azonban biztosan nem olcsó mulatság. 

Az árat tehát még el lehet fogadni, de az már jobban vitatható, hogy a nemzeti bank miért éppen Budapest legdrágább környéken szeretné felépíteni a HVG információi szerint a dolgozók rekreációját szolgáló pihenőközpontot és oktatási centrumot. A területen ugyanis nem pénztermelő (nem kereskedelmi ingatlan jellegű) komplexum felhúzása kimondottan luxusberuházásnak számíthat, a rekreációs és oktatási célok valószínűleg nem biztosítják a projekt profitabilitását.

Kérdésünkre az MNB kommunikációs osztálya elmondta, hogy a HVG értesülésével ellentétben rekreációs célokra nem kívánják felhasználni az inglant.

Úgy tűnik az MNB-nél kiemelt prioritást élvez a dolgozók megfelelő pihentetése és továbbképzése. A korábban megvásárolt Borbély-kúria Tiszaroffon – mely kastélyszállóként üzemel – például biztosan rekreációs célokat szolgál majd. Az oktatás szintén jelentős szerepét pedig mutatja, hogy Magyarország legdrágább, egyébként, félkész háza, a Lónyay-Hatvany-villa után most ismét oktatási központnak szemelték ki a megvásárolt területet. A villaépülettel összehasonlítva a frissen beszerzett ingatlan azonban több előnnyel is bír: az előbbi esetében a műemlékvédelem és a már meglévő szerkezet több kérdést is felvet egy modern oktatási intézmény kialakíthatósága kapcsán, míg az üres területen egy valóban korszerű épület kaphat helyet.

Ugyanakkor az is felmerült bennünk az MTA-épülettömb kapcsán, hogy a telken esetleg a luxusnak tűnő oktatási központ helyett inkább mégis valami sokkal profitábilisabb fejlesztés kap helyet, vagy esetleg az épületegyüttes lebontása után az MNB haszonnal próbálja meg értékesíti a területet.

Csak luxusingatlanokat vesznek Matolcsyék?

Volt IPOSZ-székház

Bár ez csak tavaly augusztusban került nyilvánosságra, már 2013 decemberében megvásárolta az MNB az IPOSZ (Ipartestületek Országos Szövetsége) Kálmán Imre utcai épületét. 2014. június 18-án azonban a jegybank továbbadta saját, újonnan felállított oktatási-tudományos alapítványának, a Pallasz Athéné Domus Scientiae Alapítvány részére. A négyemeletes, 615 négyzetméteres saroképület vételára, ahogy azt az Index megtudta, 450 millió forint volt. A lap értesülései szerint felújítása után ez az épület ad majd helyet az alapítvány működésének, lesznek közgazdasági és bankszakmai tanfolyamok is.

Kecskeméti megyei kórház

A jegybank áprilisban Kecskeméten kötötte meg az év első üzletet, a megyei kórház egyik épületét vásárolta meg 1,7 milliárd forintért. A megyei lap információi szerint az épületben közgazdasági felsőfokú oktatást kívánnak indítani. A Kecskeméti Főiskola és az MNB egyébként már februárban aláírt ezzel kapcsolatban egy szándéknyilatkozatot, így nem meglepő, hogy a 10 nappal később kiírt értékesítési pályázat során Matolcsyék le is csaptak a kórházépületre. A keol.hu szerint az ingatlan “szomszédos a Kecskeméti Főiskola Műszaki Karával, a közeli Homokbányán pedig ott vannak a korszerű kollégiumok”, ez növeli az oktatási funkció megvalósításának valószínűségét.
 

Bár a volt IPOSZ-székház frekventált területen helyezkedik el, nem tekinthető igazán prémium kategóriás irodaháznak. A kecskeméti ingatlan pedig mind állapota, mind elhelyezkedése alapján erősen kilóg az elmúlt év vásárlásainak sorából, így semmilyen szempontból nem sorolható a “luxus” kategóriába. Úgy tűnik, kellett egy-két kezdeti “botlás” ahhoz, hogy megtalálja útját az MNB ingatlanvásárlási stratégiája.

Tiszaroffi kastélyszálló

A bevásárlókörút második állomásaként júliusban a tiszaroffi Borbély-kúria került a jegybank tulajdonába. A kastélyszálló vételára 1,3 millió euró (kb. 400 millió forint) volt, a jövőben pedig üdülőként kívánja üzemeltetni az MNB. Az alig több mint egy éve az Otthontérképen 580 millió forintért meghirdetett ingatlant, a HVG értesülései szerint korábban 680 millióért is árulták, ám szerződést végül ennél alacsonyabb áron kötötték meg. 

A tiszaroffi kastélyszálló a képek tanúsága szerint is kiváló vendéglátó és rendezvényszervező potenciállal rendelkezik, és ahogy az ingatlan hirdetésében szerepelt:elsősorban esküvők, keresztelők, ballagóbulik, játékfilmek és egyéb események megrendezésére alkalmas. A Borbély-kúriához 42 szoba, 4 lakosztály, valamint a képen látható központi medence is hozzátartozik, ami ideális helyszínné teszi a fáradt jegybankárok kipihentetésére.

Eiffel Palace 

A nyár legnagyobb vihart kavaró tranzakciója Budapest egyik legjelentősebb prémium kategóriás irodaépületének megvásárlása volt. Mint utólag kiderült, az MNB 45,3 millió eurót (kb. 13,9 milliárd forint) fizetett augusztusban az Eiffel Palace-ért, ami 6% alatti – a budapesti irodapiacon jelenleg megszokottnál jóval alacsonyabb – hozamszintet jelent. Az atlatszo.hu szerint a fejlesztő Horizon Development 31 millió euróból újította fel az ikonikus irodaházat, azaz mintegy 15 millió eurós profittal szállt ki az ügyletből. A portál értesülését mindkét fél cáfolta, de a fejlesztő nyereségéről több konkrétumot nem tudhattunk meg.

Lónyay-Hatvany-villa 

Az ország legdrágább házaként elhíresült ingatlant a Pallas Athéné Domus Animae Alapítvány a Budapanoráma Ingatlanforgalmazási és Hasznosítási Korlátolt Felelősségű Társaságtól vásárolta meg, nettó 11,2 millió eurós (akkori árfolyamon kb. 3,42 milliárd forint) vételáron tavaly decemberben. A Lónyay-Hatvany-villa néven ismert ingatlan 2012-ben legalább 2,5 milliárd forintot ért, a vételár ennél közel 1 milliárd forinttal magasabb volt, ami különösen érdekes annak fényében, hogy az elmúlt 2 évben egész biztosan nem emelkedtek az ingatlanárak (sőt, inkább csökkentek), valamint az épületet sem fejlesztették tovább. Igaz, az euró árfolyama jelentősen gyengült azóta, ami részben magyarázhatja az áremelkedést. Ezek mellett ráadásul azt sem szabad elfelejteni, hogy a villa félkész állapotban van, többszáz milliós tétel lehet a befejezése.

“Az oktatási és rendezvény központ közgazdasági, pénzügyi képzésekkel kapcsolatos rendezvényeknek és a kor követelményeinek megfelelő szakmai könyvtárnak is otthont kíván adni, továbbá a tervek szerint az Alapítvány által szervezett előadások, kiállítások és más közösségi rendezvények helyszíneként is szolgál majd” – állt a nemzeti bank közleményében.
 

Nem lepődnénk meg persze, ha egy ilyen értékes épület, amit ráadásul szinte bármilyen célra át lehet alakítani, gyorsan funkcióváltáson esne át, és végül nem oktatási központként használnák.

Régi budai városháza 

A régi városháza műemléképülete, melyet az MNB versenytárgyalás keretében 1,85 milliárd forintért vásárolt meg a Magyar Tudományos Akadémiától, szintén az Alapítvány tulajdonába került. Ebben az épületben a PADA egy “Magyarországon egyedülálló, angol nyelvű, nemzetközi oktatóbázissal és hallgatói körrel rendelkező Doktori Iskolát kíván üzemeltetni 2016 szeptemberétől”.
 

Több szempontból is vita tárgyát képezheti, hogy van-e létjogosultsága annak, hogy egy nemzeti bank luxusingatlanokat (vagy egyáltalán ingatlanokat) vásároljon. Az MNB persze utólag mindig megindokolja, hogy miért “tükrözi a vásárlás a jegybank alapvető értékéit”, pl. azért, mert az adott ingatlan “polgári értéket” közvetít.

Végignézve az MNB “bevásárlólistáját” egyértelműen kitűnik, hogy a jegybank nem sajnálja a pénzt oktatási és rekreációs funkcióinak bővítésére, ráadásul semmilyen jel nem utal arra, hogy a befektetések sora 2014-ben véget ért volna. A listát végignézve szintén szemet szúrhat, hogy többször is előfordult, hogy az MNB áron felül vásárolt, ráadásul szintén furcsán hat, hogy a jegybank csak néhány esetben jelentette be önként a tranzakció hírét. Több ingatlan megvásárlásáról csak különböző sajtóorgánumok értesültek – hetekkel, hónapokkal az üzlet megkötése után. A transzparencia növelése vélhetően a befektetések pozitívabb megítéléséhez is hozzásegíthetne.

Mi lehet a következő célpont?

Még decemberben számoltunk be róla, hogy piaci információk szerint az MNB jelenleg az Eiffel Tér Irodaház megvásárlását fontolgatja (többek között). A Nyugati pályaudvar, és a korábban megvásárolt Eiffel Palace szomszédságában elhelyezkedő, 23 500 négyzetméter alapterületű irodaház egyébként – a bérleti díjak és az irodahaz.info adatbázisa alapján – Budapest egyik legdrágábbja. Az Eiffel Téri Irodaház eladásánál azonban problémát jelenthet, hogy a telket, amin az épület áll, a MÁV-tól bérli a tulajdonos, ami egy klasszikus intézményi, piaci befektető számára komoly kockázatot jelenthet. Épp ezért az MNB “ideális” vevőnek tekinthető, mivel feltehetően jó kapcsolatot tud majd fenntartani (hosszú távon is) a telektulajdonos állami vasúttal.