Budapest egyelőre kimarad a jóból

Az ország kettős képet mutat: míg a budapesti ipari ingatlanpiac továbbra is nehéz helyzetben van – bár látszanak a javulás jelei -, addig a válságból nyertesen került ki a vidék, ahol egyre több új fejlesztés indul útjára.

Mennyire volt sikeres az idei év a logisztikai piac számára? Mire lehet számítani 2015-ben, a kedvező irányú folyamatok tovább folytatódnak? Mi várható a fejlesztési illetve a bérleti piacon? – tettük fel a kérdéseket a szakértőknek.

Halász-Csatári Gábor, a Cushman & Wakefield budapesti irodájának ipari üzletágvezetője:

A 2014-es évben a logisztikai piacot, az ingatlanigények szempontjából két fő tényező jellemezte: a megnövekedett számú új logisztikai tender és raktárigény; illetve e tenderek és területigények érzékelhetően nagyobb mérete az elmúlt évekhez képest. Az említett igényekkel kapcsolatos aktivitás, leginkább az év közepén, a 2. és 3. negyedévben volt érezhető, ugyanakkor a 4. negyedév is fel tud mutatni nagy volumenű ipari (logisztikai) ingatlan tranzakciót. Továbbra is érezhető a kiélezett verseny a piacon, hiszen egy-egy tenderen számos logisztikai szolgáltató is aktívan részt vett, ezt az ügynökségekhez és a bérbeadókhoz direktben beérkező ajánlatkérések alapján mondjuk. Az év második felére, ennek köszönhetően, tényszerűen szűkült az elérhető, nagyméretű, egybefüggő, modern logisztikai területek volumene. Ez azt eredményezte, hogy immár nem sok bérbeadó/tulajdonos versenyzett egy-egy adott tender elnyeréséért, különböző szolgáltatókkal együttműködve, hanem a logisztikai szolgáltatók körében alakult ki erős árverseny, hiszen idővel gyakorlatilag minden pályázó azonos ingatlanokat és területeket tudott tenderajánlatba foglalni, megegyező vagy nagyon hasonló árakon és feltételekkel. Ennek hatására kizárólag az árrés és az ajánlott szolgáltatások tekintetében állt módjukban egymás közt versenyelőnyre szert tenni.

A logisztikai tenderek mellett, új piaci szereplők is kivették a részüket az új bérbeadásokból, ez által növelve a nettó felszívódást és csökkentve az üresedési rátát. A relokációk hatására is történtek nagyobb volumenű tranzakciók, melyek csalóka módon, a take-up tekintetében már a költözés idején megmutatkoztak, de a vacancy csökkenése majd csak a bérleti szerződések lejárta után várható. Addig e-tranzakciók is, mint vacancy csökkentő tényezők fognak szerepelni az éves adatokban.

A bérbeadások jelentős részét továbbra is a szerződéshosszabbítások és a bővülések adták. Míg előbbi a meglévő piaci szereplők stabil üzleti elkötelezettségét, utóbbi a logisztikai piac bővülését és az ügyfelek számának, illetve azok igényeinek növekedését sejteti.

A Cushman & Wakefield tapasztalatai alapján, a kisebb logisztikai igények sok esetben a nagyobb igények kiszolgálásból fakadó-, logisztikai parkon belüli költöztetések révén merültek fel. Sok esetben az volt a tapasztalat, hogy a bérbeadók egy-egy nagyobb bérlő érdekében hajlandóak voltak kisebb ügyfeleiket “beáldozni”, akik így más alternatívák keresésére kényszerültek. Ezek a kisebb volumenű tranzakciók ugyanakkor növelték a felszívódást és csökkentették a kihasználatlansági mutatót.

A 2014-es pozitív tendenciákat és a javuló piaci hangulatot alapul véve a 2015-ös év tekintetében mindenképpen aktív piacra, üzletkötések számának növekedésére, és az ideihez hasonló nagyméretű területigényekre számítunk. Az idén lezárt logisztikai tranzakciók és a javuló tendenciát mutató ipari termelési adatok (melyet többek között az olyan járműipari óriások, mint pl. az Audi és a Daimler növekvő termelése, illetve a betelepült és fokozatosan betelepülő beszállítók komplementer hatása idéz elő) azt sugallják, hogy a logisztikai szektornak van reális növekedési potenciálja és további tenderek, logisztikai igények, területfelszívódások várhatóak. A gyógyszeripari és élelmiszeripari tenderek száma is szignifikáns emelkedést mutatott 2014-ben a korábbi évekhez képest így e-szektorokból is lehet megkeresésekre számítani. Közép- hosszú távon reálisnak tűnhet az üresedési ráta “egészséges” 10-12%-os tartományba való csökkenése és ennek folyományaként a bérleti díjak növekedése és/vagy a bérbeadók által nyújtott kedvezmények mérséklődése.

Spekulatív logisztikai célú ingatlanfejlesztésre jövőre sem számítunk, mivel sem a kihasználatlanság, sem pedig a keresletnövekedés mértéke nem indokolnak ilyen jellegű beruházást. Ugyanakkor a már említett 10-12%-os vacancy esetén már komoly megfontolás tárgyát képezheti a nagyobb fejlesztők részéről egy (akár részben) spekulatív jellegű beruházás megkezdése, illetve előfordulhat az új piaci szereplők megjelenése. Ez utóbbit több, szakmai egyeztetés is alátámasztja, melyeket az esetleges piaci belépés feltételeiről, körülményeiről és a logisztikai szektor elvárásairól folytattunk a budapesti logisztikai ingatlanpiacon eddig még nem aktív nagyberuházóval.

Összességében sikeres 2014-es évet tudhatunk magunk mögött mely mindenképpen az élénkülő keresletnek és a piaci hangulat határozott javulásának tudható be. Prognózisunk szerint e pozitív hatású folyamatok a 2015-ös évre is megmaradnak, melyből a szektor összes szereplője profitálhat és ez további fejlődést, bővülést tesz majd lehetővé.

Borbély Gábor, MRICS, a CBRE elemzési vezetője:

A Budapest környéki ipari ingatlanpiac nem teljesített igazán jól a válság óta, de az idei évben már látszott némi élénkülés a keresleti oldalon. Egyelőre magas az üresedési ráta, ezért az új fejlesztésekre várni kell. Jellemző ugyanakkor, hogy a magas kihasználatlanság ellenére, egy esetleges 10-15 ezer négyzetméteres bérlői igényt a piac nem tud kielégíteni, mivel az üres területek meglehetősen szétszórtan helyezkednek el. Ezért továbbra is számítunk built-to-suit fejlesztésekre, ahogy erre adódott példa az elmúlt években is. Fejlesztések tömegesen továbbra sem indulnak majd vélhetően, inkább egy megjelenő nagyobb igényre reagálva kerülhet sor beruházásra. 
Az ország egészét tekintve azonban a válság korántsem taszította az ipari szektort ilyen tetszhalott állapotba. A vidéki nagy városokban és környékén nagy fejlesztésekre került sor, ezek sokkal inkább a gyártáshoz kapcsolódóak voltak, nem a logisztikához. Ami a fejlesztéseket illeti, az elmúlt években Budapest szerepét átvette a vidék. Először nyugaton volt érzékelhető a fellendülés, de most már keleten is egyre több fejlesztésre kerül sor. Berajzolható egy nyugatot kelettel összekötő tengely a Szombathely-Kecskemét,-Debrecen vonalon, melytől északra a fejlesztők kimondottan aktívak.

2015-ben továbbra is érdemes a vidékre figyelni, fejlesztések tekintetében több lehet a beruházás Kelet-Magyarországon, mint a nyugati országrészben. Ennek hátterében elsősorban az áll, hogy ez utóbbi esetében már szűkösebb a munkaerőpiac a korábbi fejlesztéseknek köszönhetően telítettebb piacon, míg keleten több az elérhető munkavállaló, valamint EU támogatások lehívására is több lehetőség nyílik a kormány gazdaságélénkítő programjaival összhangban.

A fent említett tendenciák a bérleti díjakon is érződnek. Budapesten jelenleg padlón vannak az árak, ennél lejjebb már nem csökkenthető az egy négyzetméternyi ipari területért elkért díj. Ma akár 2,75 euróig is le lehet szorítani a bérleti díjat az ártárgyalásokkor bizonyos régebbi csarnokokban. Vidéken legtöbb helyen ezzel szemben a kisebb üresedési ráta miatt rosszabbak a bérlők alku pozíciói, 3,25-3,75 eurót kérnek el egy négyzetméternyi ipari ingatlan négyzetméteréért havonta. Ez utóbbi áron már érdemes fejleszteni is, ezért egyre több fejlesztő mérlegel Pest megyén kívüli projekteket.

Kemenes László, a Prologis magyarországi és romániai képviselője és alelnöke:

A tavalyi év azonos időszakával összevetve egyértelműen megnőtt a kereslet a logisztikai ingatlanok iránt, több, és nagyobb volumenű tranzakciót történt a magyar piacon. Bérbeadási szempontból fordul a piac, ami a rendelkezésre álló üres területek csökkenését eredményezi. Az év három legnagyobb megállapodását a Prologis kötötte, összesen több mint 69 000 négyzetméter területről, jelenleg a magyarországi portfóliónk kevesebb, mint 5%-a kihasználatlan, a magyar piacon a kihasználatlanság 18% körüli. A már meglévő ügyfélkör mellett, akik meghosszabbítják vagy kibővítik a megállapodásaikat, megjelentek új belépők is, ami valós új keresletet jelent. A meghosszabbított és az új szerződések aránya kiegyensúlyozottabbá válik, az előbbiek már nincsenek akkora túlsúlyban az új megállapodásokkal szemben.

Az ügyfelek jellemzően jó elhelyezkedésű, az európai minőségi standardoknak megfelelő létesítményeket keresnek, amelyek logisztikai és könnyűipari tevékenységre egyaránt alkalmasak. A kisebb egységek mellett ismét érdeklődés tapasztalható a nagy, 10-20 000 négyzetméteres egységek iránt is. Az effektív bérleti díjak emelkednek, a piaci kínálati díj négyzetméterenként 3-3,5 euró havonta, amelyet a méret és időtáv alapján különféle ösztönző kedvezmények csökkenthetnek. Az elkövetkező években a bérleti díjak további, a kihasználatlan területek csökkenésével fordítottan arányos növekedésére számítunk.