hirdetés

Ipari Park: Hosszú távú befektetőknek ajánlva!

A cikk szerzője egy hazai tulajdonú ingatlanfejlesztő társaság, a Polgár-Invest Kft. igazgatója, mely több mint tíz éve tevékenykedik a zöldmezős ipari ingatlanbefektetések piacán. A cikk megpróbálja röviden bemutatni a sikeres ipari park fejlesztés kulcstényezőit, rávilágítva a szektor mikro és makroszintű kockázataira.

„Végy egy csipetnyi telket közlekedési csomópontban, valamely nagy munkaerő- és/vagy beszállítói piac közelében, parcellázd fel, közművesítsd részben állami támogatással, majd várd a kedvező makrogazdasági környezetet…” Dióhéjban ennyi, mégis, az ipari ingatlanbefektetés a kereskedelmi ingatlanszektor egyik komplexebb és legkockázatosabb ága. Ezért nem csoda – ha nem is szerencsés – hogy a mai napig az ingatlanszektor ezen területét szinte kizárólag az önkormányzatok uralják, szakmai befektetői háttérrel csak egy-két projekt büszkélkedhet.

 

Mik is az okok? Az ipari park fejlesztés extrém hosszú távú befektetés. Egy-két kivételtől eltekintve a befektetési időhorizont minimum 15-20 év, ahol a telekértékesítésekből származó bevételek csak a periódus második felében kezdenek valamiféle megtérülést biztosítani, addig a lassú és kitartó piacépítésé, valamint az alacsony kihasználtságból fakadó üzemeltetési veszteségek finanszírozásáé a főszerep. Az igazi megtérülés pedig csak akkor jön el, ha a befektető a telekértékesítés mellett sikeres saját fejlesztést is meg tud valósítani (pl. spekulatív/built-to-suit csarnokfejlesztés, inkubátorház, vagy egyéb ipari befektetés). Hosszú távon ugyanakkor egy bejáratott ipari park üzemeltetési potenciálja is óriási: a monopolisztikus üzemeltetési és szolgáltatási pozíció számos nyereséges tevékenységet tesz lehetővé a befektetőnek.

 

A szakmai befektetők távolmaradásának másik jellemző oka a szektor viszonylag magas kitettsége a makrogazdasági folyamatoknak és a gazdaságpolitikai-, szabályozói kockázatoknak. A gazdaság esetleges megbicsaklása ugyanis a leggyorsabban és legerősebben a beruházási keresletet tűnteti el, ami az ipari parkok piacának lételeme. Ráadásul a befektetés megtérülése több politikai cikluson átívelő folyamat, mely alatt jelentős változások állhatnak be mind a nemzetgazdaság versenyképességét befolyásoló országos politikában, mind a befektetés szűkebb környezetét befolyásoló helyi politikában. Ezeket a kockázatokat bizonyos mértékig lehet csökkenteni elsősorban a helyi politika szintjén, szoros önkormányzati és régiós együttműködés kialakításával (pl. szabályozási/engedélyezési együttműködések, oktatási és szakképzési programok, közműfejlesztési együttműködések), illetve korlátozottan a szabályozói környezet tekintetében, megfelelő szakmai lobby tevékenységgel. A makrogazdaság teljesítménye és versenyképessége azonban olyan felségterület, amelyre a fejlesztők többségének nincs ráhatása: így nem is véletlen az ipari parki tranzakciók volumenének folyamatos csökkenése Magyarországon 2006-2007 óta.

 

Szabályozói környezet szintjén ugyanakkor van néhány aktuális téma, melyekre a szektor sikeressége érdekében gyors megoldást lehetne találni. Az egyik az ipari parki státusz kérdése. Mára mindenki tényként kezeli: túl sok az ipari park Magyarországon, túl alacsonyak a velük szemben támasztott szakmai elvárások, illetve kevés a professzionálisan menedzselt ipari parkoknak nyújtott szabályozói támogatás. Másrészről igen nehézkes az ipari parki infrastruktúrafejlesztésekhez nyújtott állami támogatások elbírálásának és igénybevételének a rendszere. Van rá példa, hogy a támogatásra ítélt projekt már rég megvalósult, de csaknem két évvel a befejezést követően még mindig nem folyósított támogatást a közreműködő hatóság. E tekintetben az államigazgatási szervek alaposságra és a visszaélések kiszűrésére irányuló törekvése mindenképpen támogatandó, azonban a jól szervezetten és transzparensen megvalósuló beruházások késleltetése a piac minden szereplőjének árt.

 

Végül szenteljünk pár szót az ipari parkok mikroszintű sikerességi követelményeinek. Az utóbbi években egyre markánsabban megfigyelhető az ipari parkok szegmentálódása aktívan menedzselt, sikeres parkokra és passzív, csak névlegesen ipari park címet viselő területekre. A sikeres ipari parknak ma már csak az egyik ismérve a jó minőségben kiépített infrastruktúra és a kiváló lokáció: mely utóbbi mára a közlekedési csomópont és a közeli munkaerőpiac megléte mellett egyre inkább megköveteli az alternatív szállítási módok elérhetőségét is (pl. iparvágány az ipari parkban). Ezek mellett fontos az aktív üzemeltetői jelenlét, az infrastruktúra folyamatos karbantartása és fejlesztése, a szolgáltatási portfolió folyamatos bővítése. Kritikus tényező – különösen a mai kiélezett versenyben – hogy egy ipari park képes-e menedzselni betelepülői gyorsított önkormányzati eljárásait, illetve képese-e segíteni őket pályázati források megszerzésében. Jelentős azon fejlesztők versenyelőnye, akik ezeken túlmenően a betelepülők számára komplett beruházás-lebonyolítási szolgáltatásokat, vagy kész raktár-, iparcsarnok- és irodabérleti konstrukciókat tudnak biztosítani. Az igazán jól menedzselt ipari parkok ugyanakkor az infrastruktúrafejlesztések mellett csarnokberuházásokhoz is maguk szereznek pályázati forrásokat, melyre tekintettel a betelepülőknek akár 40-50%-os bérleti díj kedvezmény mellett tudnak kulcsrakész megoldásokat kínálni.
 

Összességében megállapítható, hogy 2009-re sokat fejlődött a magyar ipari park szektor, azonban nagy szükség van a szakmai befektetői háttérrel, hosszú távú üzleti szemlélettel, stabil finanszírozási struktúrával, és megfelelő szolgáltatásportfolióval rendelkező ipari parkok arányának növelésére, amihez mind a magánszektor, mind az állami szféra közreműködésére szükség van. A magánszektor részéről a Polgár-Invest Kft. elkötelezett támogatója a fenti folyamatoknak, melyet bizonyít a Polgár Ipari Park sikeres működése is, olyan nemzetközi befektetőkkel együttműködésben, mint a Kühne Nagel vagy a Volvo.

Egy példája a jó önkormányzati, fejlesztői és befektetői együttműködésnek: Polgár Város, a Kühne Nagel és az Polgár-Invest Kft. vezetői a Polgár Ipari Parkban a Kühne Nagel számára fejlesztett raktárcsarnok átadó ünnepségén.

Jelen cikk az Európai Unió támogatásával, az Európai Regionális Fejlesztési Alap társfinanszírozásával valósult meg.